ضمانت ١٠٠ میلیونی برای خرید مسکن

طرحی که اوایل ماه جاری از جانب بانک مسکن و انبوه ­سازان تحت عنوان فروش قسطی مسکن مطرح شد هنوز اجرایی نشده و معطل تعیین تکلیف نرخ کارمزد بانک مسکن از جانب بانک مرکزی است،اما جزئیات تازه از نحوه اجرای آن نشان می­ دهد: بانک مسکن در نظر دارد بین 100 تا 150 میلیون تومان از بهای فروش واحدهای نوساز را از بابت پرداخت اقساطی خریداران، تضمین کند.

مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن در این باره اعلام کرد: نرخ کارمزد پیشنهادی مدنظر برای تضمین خرید و فروش قسطی آپارتمان­ های نوساز، فعلاً 5 درصد تعیین شده است،اما از آنجا که نرخ کارمزد متناسب با خدماتی که بانک مسکن ارائه می دهد تعیین می‌شود و کارمزدهای بانکی به شکل کلی توسط بانک مرکزی تعیین و اعلام می‌شود و چون فروش قسطی مسکن قبلا وجود نداشته و اولین بار است انجام می‌شود لذا بررسی‌های این نرخ تاکنون به داراز کشیده شده است.

بر اساس این گزارش، ابهامی که درباره نرخ کارمزد طرح فروش قسطی مسکن وجود دارد به مرجع محاسبه نرخ کارمزد برمی­ گردد. اگر بانک مسکن نرخ کارمزد فرضی 5 درصد را براساس قیمت کل فروش واحد مسکونی محاسبه کند، قیمت نهایی برای خریدار به صورت قابل توجهی افزایش پیدا می­ کند اما چنانچه این نرخ صرفاً براساس میزان ضمانت و مبلغ قسط –با کسر مبلغ نقد از قیمت کل- حساب شود، قابل توجه نخواهد بود.همچنین در این میان، سازنده ­ها نیز در نظر دارند در ازای فروش قسطی، قیمت فروش­شان را درصدی افزایش دهند و حتی از نرخ سود معادل نرخ سود بانکی صحبت می­ کنند.

با این حال مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن تاکید می­ کند: برآوردی از تعداد واحدهای مسکونی مشمول فروش قسطی مسکن وجود ندارد اما بارها اعلام شده است که حدود 250 هزار واحد مسکونی خالی در تهران روی دست سازنده ­ها مانده است که می‌توانند تعدادی از این واحدها از این طرح استفاده کنند.

وی با ذکر مثال که اگر خریدار مسکن ملکی را که مثلا 240 میلیون تومان باشد باید 140 میلیون تومان آن را به فروشنده نقد پرداخت کند و 100 میلیون تومان آن را اقساطی پرداخت کند،گفت:با این شرایط اگر خریدار بخواهد در 3 سال اقساط 100 میلیونی را بازپرداخت کند باید ماهانه حداقل 3 میلیون تومان اقساط بدهد و این موضوع از توان هر فردی برنمی‌آید.

مرادی تأکید کرد: بانک مسکن هیچ مشکلی از پرداخت اقساط توسط خریداران در هر چند سالی توافق بشود ندارد چرا که هر توافقی که میان فروشنده و خریدار مسکن به دست بیاید و اگر انبوه‌ساز اعلام کند که می‌خواهد بازپرداخت 20 ساله باشد بانک مسکن هیچ مشکلی ندارد.

وی با اشاره به این که نقش بانک مسکن در این طرح این است که آن مبلغی را که خریدار مسکن می‌خواهد پرداخت کند اعتبارسنجی می‌کند که آیا خریدار توان پرداخت را دارد یا نه گفت: اگر خریدار توان پرداخت را داشت ضمانت آن را می‌پذیرد و اما با این شرایط خیلی بعید است که انبوه‌سازان بخواهند بلندمدت بازپرداخت اقساط را بپذیرند پس برای این قشر هدف، طرح فروش قسطی مسکن قشر محدودی خواهند بود.

وی با تأکید بر این که بانک مسکن تا 100 میلیون تومان را برای شروع مسکن قسطی حاضر است تضمین کند، اظهار داشت: باید منتظر ماند و بازخورد طرح را دید اگر مشکلی به وجود نیامد می‌توان این 100 میلیون تومان تضمین را نیز افزایش داد.

در شروع طرح فروش قسطی مسکن فعلاً بانک مسکن تا 100 میلیون تومان را ضمانت می‌کند ضمن آن که در این طرح قرار نیست تسهیلات از سوی بانک مسکن پرداخت شود و بانک مسکن تنها تضمین کننده باز پرداخت اقساط از سوی خریداران به فروشنده‌ها است.

براساس مجوز صادر شده برای بانک مسکن، سازنده‌ها شامل انبوه‌سازان و خرده‌سازها (بسازوبفروش‌ها)، می‌توانند با نظارت و مداخله حقوقی بانک به معاملات، واحدهای نوساز را به صورت مدت‌دار و غیرنقد به متقاضیان واگذار کنند. نقش بانک مسکن در این نوع از معاملات ملک، تضمین پرداخت به موقع اقساط معامله از جانب خریدار است به این صورت که در صورت عدم وصول به موقع بهای معامله از جانب فروشنده (سازنده)، بانک مسکن از ابزارها و سازوکارهای معمول خود در قراردادهای رهنی بانک با تسهیلات‌گیرندگانش، استفاده می‌کند و اقساط را از خریدار دریافت و به فروشنده پرداخت می کند.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن نیز با بیان این‌که با اجرای طرح فروش اقساطی مسکن توان خرید بخشی از متقاضیان خرید مسکن افزایش می‌یابد گفت: در طرح پیشنهادی فروش اقساطی مسکن در صورت تصویب، انبوه‌ساز ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان از مبلغ کل را به طور اقساطی در حدود پنج سال از خریدار دریافت می‌کند.

علی چگینی در پاسخ به پرسشی در خصوص فروش قسطی مسکن اظهار کرد: این طرح توافقی میان انبوه‌سازان و بانک مسکن است که تجربه این کار در دیگر کشورها نیز قبلا وجود داشته است. ضمن اینکه در ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن نیز بر این موضوع صحه گذاشته شده و رد پای قانونی نیز دارد.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: این طرح می‌تواند تا حدودی به گشایش بازار مسکن، ایجاد گردش مالی در بخش مسکن و همچنین صنایع جانبی و پایین‌دستی این بخش کمک کند. با اجرای طرح فروش اقساطی مسکن بخشی از خریداران و متقاضیان مسکن به بازار ورود کرده و توان خریدشان افزایش می‌یابد. از این رو در صورت اجرای این طرح توان خرید بخشی از متقاضیان در گروه‌های میانی افزایش و امکان تأمین مسکن برایشان فراهم می‌شود.

وی با بیان این که در این طرح خریداران به جای آنکه کل مبلغ را نقدی و یکجا پرداخت کنند یا بخشی از هزینه خرید خانه را از بانک وام بگیرند، می‌توانند به صورت پرداخت اقساطی و مستقیما از انبوه‌ساز مسکن خریداری کنند، افزود: بانک مسکن نیز عملیات کارگزاری این فرآیند و ضمانت پرداخت اقساط را بر عهده می‌گیرد.چگینی ادامه داد: می‌توان کاری کرد که این طرح هدفمند اجرا شود به این صورت که در طرح فروش قسطی مسکن به گونه‌ای برنامه‌ریزی کرد تا گروه‌های خاص و واقعی نیازمند مسکن به آن وارد شوند.

وی با اشاره به وضع اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن کشور که بازار این کالا نیازمند محرک در اقتصاد است، خاطرنشان کرد: منابع مالی صاحبان صنایع پایین‌دستی مسکن و سازندگان ساختمان، قفل شده و گردش مالی در این بخش‌ها وجود ندارد. این طرح می‌تواند ضمن این که به خانه‌دار شدن بخشی از مردم کمک کند، بخش مسکن را نیز به تحرک وادارد.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی افزود: در طرح پیشنهادی مذکور در صورت تصویب، انبوه‌ساز حدود ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان از اقساط را حدودا پنج ساله از خریدار دریافت می‌کند و نرخ سود آن نیز در حدود تورم عمومی به اضافه کارمزد خواهد بود.چگینی تأکید کرد: به نظر می‌رسد کاهش سود بانکی متناسب با تورم گامی بزرگ در جهت کمک به سیستم‌های فروش اقساطی و تسهیلات بلندمدت بخش مسکن است.