در حوزه بازار سرمایه نیز باید راه‌اندازی بازارهای رهن ثانویه، گسترش استفاده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان ، استفاده از شركت‌های واسپاری (لیزینگ)در تامین مالی مسكن به صورت اجاره یا اجاره به شرط تملیك ، توسعه شركت‌های تأمین سرمایه مسكن، انتشار اوراق صکوک برای تامین مالی ساخت مسکن و راه‌اندازی صندوق‌های املاك و مستغلات (یا صندوق خرید ملك) اتفاق بیفتد.
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با تحلیل وضعیت کنونی حوزه مسکن در کشور، عوامل برون‌بخشی و درون‌بخشی تاثیرگذار بر بازار مسکن را تشریح کرد و گفت: بر خلاف تقاضای بازار که سراغ واحدهای مسکونی کوچک متراژ می رود، سازنده‌های مسکن بیشتر به سمت ساخت واحدهای بالای ۸۰ مترمربع تمایل دارند.
علی چگینی با تشریح نتایج بررسی های انجام شده توسط دفتر اقتصاد مسکن در خصوص یکی از عوامل شکل دهنده رکود کنونی در معاملات ملک، با بیان این که صنعت ساختمان با ۱۲۰ صنعت رابطه پسین و پیشین دارد،گفت: یک درصد رشد در ارزش افزوده بخش مسکن، 1.5 تا 2.5 درصد در تولید ناخالص داخلی رشد ایجاد می‌کند. از سوی دیگر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در ادوار تجاری می‌تواند شوک مثبت ایجاد کند.
وی به وضعیت موجود بخش مسکن اشاره کرد و گفت: طبق گزارش‌ها و آماری که به دست آمده نرخ رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان‌هایی که ساخت آن‌ها در سال‌های ۱۳۹۲و ۱۳۹۳ شروع شد، منفی بوده و در سال ۱۳۹۳ ارزش افزوده مسکن نیز پایین بود.
چگینی در ادامه درباره دلایل ایجاد رکود و رونق در اقتصاد ایران در حوزه مسکن توضیح داد و افزود: غیر از عوامل معمولی برخی موارد از جمله شوک‌های بیرونی مانند قیمت نفت یا معاملات بین‌المللی نیز در رشد قیمت مسکن تاثیرگذارند. بخشی از تقاضا در بخش مصرف و بخشی نیز در سوداگری‌های مسکن است. وی همچنین به برخی عوامل برون‌بخشی تاثیرگذار در حوزه مسکن اشاره کرد و گفت: بازار ارز، بازار پول، بازار جهانی نفت، دولت، تورم، تحولات جمعیتی و اقتصاد خرد خانوار بخش‌هایی از یک چرخه پیچیده تاثیرگذار در حوزه مسکن هستند که باید در تحلیل وضعیت مورد بررسی قرار بگیرند.
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن به برخی عوامل بازار پول که بر نقدینگی بخش مسکن تاثیرگذارند اشاره کرد و اظهار کرد: سپرده‌های بانکی و وضعیت مالیات‌ها نیز در این بخش تاثیرگذارند. در شرایط رکود بر این باوریم که باید ثبات یا کاهش مالیات را داشته باشیم. نرخ رشد مالیات‌ها در دو سال اخیر بالاتر از سال‌های قبل بود و این روند دامنه رکود را افزایش می‌دهد.
چگینی توضیحاتی درباره عرضه مسکن در کشور ارایه کرد و ادامه داد: در دوره‌ای عرضه مسکن در کشور سالانه ۴۴۳ هزار واحد مسکونی بود که در سال‌های اخیر به ۷۶۸ هزار واحد هم افزایش پیدا کرد اما در سال ۹۴ این حجم کمتر و تقریباً شد. برای تحلیل وضعیت مسکن باید موجودی مسکن و موجودی خانوار هم بررسی شود.پتانسیل و ظرفیت مسکن موجود در کشور را نمی‌توان به همه گروه‌ها تسری داد زیرا مسکن کالایی غیرهمگن است. در افق ۱۰ سال آینده برای تامین مسکن مورد نیاز خانوارهای جدید و بهسازی خانه‌های واقع در بافت فرسوده به تولید سالانه یک میلیون واحد نیاز داریم. باید در تولید مسکن عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضا را بررسی کنیم. تمایل سازنده‌های مسکن بیشتر به سمت ساخت واحدهای بالای ۸۰ مترمربع است اما متقاضیان مسکن بیشتر به دنبال واحدهای کوچک هستند.
چگنی به اقدامات مورد نیاز برای خروج مسکن از رکود اشاره کرد و گفت: افزایش سقف تسهیلات ساخت و خرید، توجه به صندوق‌ها و تخصیص اعتبارات یارانه‌ای برخی از اقداماتی هستند که برای خروج از رکود باید انجام داد. در بخش نظام بانکی نیز به افزایش سرمایه بانک‌‌ها، تقویت نقش توسعه‌ای بانک مسکن و تکمیل موسسه پس‌انداز نیاز داریم.
بازار سرمایه محور دیگری بود که چگینی به آن پرداخت و گفت: راه‌اندازی بازار رهن ثانویه و گسترش صندوق‌های زمین و ساختمان در این بخش باید مورد توجه قرار بگیرد. در حوزه اقدامات توسعه و نهادسازی نیز باید به تامین مسکن کم‌درآمدها، توسعه صنعت ساختمان و تکنولوژی، توسعه نظام پیش‌فروش، تشکیل صندوق ضمانت تسهیلات مسکن و راه‌اندازی شرکت ضمانت مسکن ایران بپردازیم.دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن برای خروج از رکود مسکن، راهکارهایی به شرح زیر پیشنهاد کرده است: افزایش سقف تسهیلات ساخت و خرید مسكن ، پرداخت تسهیلات خرید به واحدهای مسكونی نوساز ، انعطاف‌‌پذیر نمودن شرایط و سقف تسهیلات متناسب با دوره‌های رونق و ركود، شرایط بومی و منطقه‌ای وهمچنین افزایش سقف تسهیلات متناسب با عكس دوره ساخت، تقویت صندوق پس‌انداز یكم مسكن(خانه اولی‌ها)، تخصیص و پرداخت اعتبارات یارانه ای مصوب بودجه سال 1394 بخش مسکن از سوی سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور، اصلاح و توسعه روش های تامین مالی و بهسازی برای نوسازی بافت فرسوده ، حمایت شبكه بانكی از سرمایه‌گذاری در تولید انبوه مسكن و انعطاف پذیری نرخ سود تسهیلات متناسب با تورم و هزینه های مصرفی ماهانه خانوارها.
علی چگینی همچنین تصریح می کند: در حوزه نظام بانکی نیز باید این موارد در دستور کار قرار بگیرد: افزایش سرمایه بانك مسكن، تقویت نقش توسعه‌ای بانك مسكن، تشكیل مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای مسكن، اصلاح نرخ سود سپرده و تسهیلات بانكی.همچنین برای پایداری رونق در پیش رو در بازار مسکن نیز لازم است مواردی همچون تأمین مالی مسكن كم‌درآمدها ، توسعه صنعت ساختمان و تكنولوژی‌های نوین ساخت و ساز، جذب مشاركت و سرمایه‌گذاری خارجی در تولید انبوه مسكن، توسعه فعالیت سازندگان حرفه‌ای در بخش مسكن، توسعه نظام پیش‌فروش مسكن، تشكیل صندوق ضمانت تسهیلات مسكن و راه‌اندازی شركت ضمانت مسكن ایران مدنظر سیاست گذاران قرار گیرد.
در حوزه بازار سرمایه نیز باید راه‌اندازی بازارهای رهن ثانویه، گسترش استفاده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان ، استفاده از شركت‌های واسپاری (لیزینگ)در تامین مالی مسكن به صورت اجاره یا اجاره به شرط تملیك ، توسعه شركت‌های تأمین سرمایه مسكن، انتشار اوراق صکوک برای تامین مالی ساخت مسکن و راه‌اندازی صندوق‌های املاك و مستغلات (یا صندوق خرید ملك) اتفاق بیفتد.
تکمیل پروژه های ناتمام طرح مسکن مهر و رفع کاستی های زیربنائی و روبنائی، شفاف‌سازی مالیاتهای بخش مسكن از جمله مالیات ساخت و فروش موضوع ماده 77 قانون مالیاتهای مستقیم، تعبیه فرآیندهای فروش اقساطی برای واحدهای مسكونی نوساز ، پایدارسازی درآمد شهرداریها و همچنین توسعه خدمات بیمه‌ای در بخش مسكن نیز از دیگر سیاست های مکمل برای خروج از رکود در بخش مسکن است.
مدیر کل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن معتقد است: بازار مسکن تا پایان سال جاری، افزایش قیمت واقعی را تجربه نخواهد کرد و از ابتدای سال آینده، معاملات مسکن به تدریج وارد فاز رونق می شود.در این بررسی، تاکید شده است: در صورت تحقق تحرک در معاملات مسکن، سطح نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ تورم در نیمه سال آینده به یک نقطه مشترک با هم خواهند رسید به این معنا که روند افت قیمت واقعی متوقف خواهد شد.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.