آخرین خبرهای «حقیقی» از بازار ملک

افزایش وام خرید مسکن از 35 میلیون به 60 میلیون تومان این روزها در میان فعالان بازار مسکن به موضوع روز تبدیل شده و متقاضیان مسکن هم که تا ماه قبل به فکر خرید نبودند بلافاصله با شنیدن این خبر در حال حساب و کتاب برای چگونگی دریافت این وام و خرید خانه هستند.

متقاضیان بازار مسکن با جستجو در آگهی‌های املاک به دنبال خانه‌ای هستند که با وام 60 میلیون تومانی بتوان آن را خریداری کرد که البته به نظر می‌رسد با نرخ‌های کنونی بازار مسکن، انتخاب‌های آن ها محدود باشد.

کارشناسان مسکن معتقد هستند حال که دولت در سیاست‌های جدید خروج از رکود، برنامه تقویت تقاضا را در پیش گرفته است.در بخش مسکن نیز شرایط برای افزایش مبلغ تسهیلات فراهم شده است تا پیشنهادهای وزارت راه و شهرسازی پس از ماه‌ها به نتیجه برسد. هر چند تا پیش از این بانک مرکزی به‌دلیل مراقبت از سیاست‌های کنترل تورم در چند نوبت پیشنهاد افزایش مبلغ وام مسکن را ارائه داد،اما بانک مرکزی از آن حمایت نکرده بود.

اطلاعات موجود در فایل­ های فروش بنگاه ­های املاک شهر تهران نشان می ­دهد: در حال حاضر، نرخ هر مترمربع آپارتمان نوساز در مناطق متوسط و رو به پایین شهر تهران از متری 3 میلیون تومان شروع می‌شود و حتی تا حدود 3 میلیون و 800 هزار تومان هم پیش می‌رود؛ بنابراین برای خرید یک آپارتمان 100 متری باید 300 میلیون تومان پرداخت شود که فقط برای 60 میلیون تومان از این مبلغ می‌توان از وام مسکن استفاده کرد و مابقی باید از محل پس انداز خریداران تامین شود.

خرید آپارتمان هایی با متراژ 80 تا 100 متر با وام 60 میلیونی در محلات متوسط رو به پایین بعید به نظر می‌رسد اما شاید متقاضیانی که به دنبال خرید خانه‌های کوچک تر و چند سال ساخت هستند، بتوانند آپارتمانی را خریداری کنند، بنابراین اگر خانواده ای یک واحد 40 متری خریداری کند باید 120 میلیون تومان بپردازد که در واقع نیمی از این مبلغ توسط وام 60 میلیونی مسکن پوشش داده می شود. برای وام 45 میلیون تومانی مسکن باید حدود 7 میلیون تومان از فرابورس اوراق خریداری شود و اگر وام 60 میلیون تومانی بخواهد تهیه کند حداقل باید 10 تا 11 میلیون تومان هزینه کند پس درواقع خریدار باید حدود 70 میلیون تومان برای خرید این واحد 40 متری در اختیار داشته باشد تا بتواند با استفاده از وام 60 میلیون تومانی مسکن، یک واحد 40 متری با قیمت هرمترمربع 3 میلیون تومان در یکی از محلات رو به پایین شهر تهران را خریداری کند.

در این باره، مسئولان وزارت راه و شهرسازی معتقدند که وام 60 میلیون تومانی در درازمدت بر بازار مسکن اثر گذار است و تاثیر کوتاه مدتی در رونق مسکن ندارد.علی چگینی مدیر کل اقتصاد مسکن می­ گوید: این مصوبات در بلندمدت خوب است و به سمت هدف وزارت راه و شهرسازی که افزایش توان خریداران است، می رود اما در کوتاه مدت تاثیر چندانی ندارد.

بنابر اعلام دفتر برنامه‌ریزی و اقصاد مسکن، ثبات نسبی قیمت مسکن در شرایطی ادامه داشته که نرخ تورم عمومی با وجود سیر نزولی طی دو سال اخیر، همواره بالغ بر 11 درصد بوده لذا قیمت حقیقی مسکن به صورت مداوم کاهش یافته و حباب قیمت مسکن تخلیه شده است.

کارشناسان مسکن ایجاد حباب را منجر به کاهش قدرت خرید مردم، رکود و مشکلات تولید و اشتغال در بخش مسکن می دانند و می گویند بخش مسکن می‌تواند حدود 1200 شغل ایجاد کند که ظرفیت بالایی برای اشتغال است اما نوسانات همواره اشتغال در این بخش را دچار چالش می‌کند.دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن هم‌چنین اعلام کرده است: در صورت ادامه ثبات قیمت مسکن در سال 1394 ، سیر نزولی قیمت حقیقی مسکن همچنان ادامه می یابد به طوری که قیمت حقیقی مسکن (قیمت اسمی تعدیل شده با شاخص تورم عمومی) در شهریور ماه سال 1394 برابر با قیمت اسمی مسکن در فرورین ماه سال 1390 است.

در شرایطی که دولت طی روزهای اخیر بسته "سیاست‌های دولت برای تسریع در رونق اقتصادی" را رونمایی کرده و در این بسته با اشاره به مشکل رکود مسکن، بر ضرورت نوسازی بافت‌های فرسوده تاکید شده و نیز در حالی که ظاهرا قیمت مسکن به قدرت خرید متقاضیان نزدیک می‌شود دولت باید مراقبت کند تا قیمت مسکن مجددا با جهش مواجه نشود.

در حال حاضر بخشی از رکود اقتصادی کشور به چالش فروش و تولید کارخانه­ های بالادست ساخت و ساز –تولیدکننده ­های مصالح ساختمانی پرمصرف- برمی­ گردد که منشاء آن نیز رکود در بخش ساخت و سازهای مسکونی و حتی غیر مسکونی است.

میزان فروش کارخانه­ های سیمان، کاشی و سرامیک و دیگر صنایع ساختمانی تا 28 درصد طی یکسال اخیر کاهش پیدا کرده و به همین نسبت موجودی انبار آن ها نیز افزایش یافته است و در نتیجه امکان ادامه تولید با ظرفیت قبلی را برای این تولیدکننده ­ها غیرممکن کرده است. اثر این فرآیند به شکل کاهش تولید ناخالص داخلی و در نتیجه رکود اقتصادی، هم اکنون بروز کرده است.

هر چند اخیراً مرکز آمار ایران نرخ رشد اقتصادی نیمه اول امسال را یک درصد اعلام کرد اما گفته می ­شود ارقام بانک مرکزی از فصل اول امسال که البته هنوز اعلام نشده است، نرخ رشد اقتصادی کشور را منفی گزارش کرده است.در حال حاضر کارشناسان معتقدند، برای خروج از رکود اقتصادی ابتدا باید بخش مسکن از رکود خارج شود و برای این اتفاق، باید ابتدا سمت تقاضای مسکن تحریک شود.

علی چگینی در این باره اعلام کرد: در بخش برنامه‌های کوتاه‌مدت به دلیل بالا بودن تعداد خانه‌های فروش نرفته فعلا بر روی تحریک و حمایت بخش تقاضا به صورت هدفمند تمرکز داریم چون اگر بخواهیم به صورت بی‌هدف از سمت تقاضا حمایت کنیم و پول به این بخش تزریق کنیم، ممکن است علاوه بر تقاضای مصرفی به تقاضای سوداگری هم منجر شود در نتیجه باید سمت تقاضا در کوتاه‌مدت، هدفمند حمایت شده و منابع نیز هوشمندانه به این بخش هدایت شود.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن با بیان اینکه آنچه می‌تواند در کوتاه‌مدت بخش مسکن را از رکود خارج و برای تولیدکنندگان مسکن گردش مالی و برای شاغلان این بخش اشتغال ایجاد کند، حمایت از سمت تقاضای مسکن است، گفت: معمولا سیاست‌های اقتصادی باید با هم هماهنگ بوده و حمایت از هر دو سمت عرضه و تقاضا به صورت توأمان انجام می‌شود؛ به طور کلی در علم اقتصاد، حمایت از یک سمت ـ مثلا حمایت صرف از سمت تقاضا یا حمایت صرف از سمت عرضه ـ چندان سیاست مورد قبولی محسوب نمی‌شود؛ اما در شرایط فعلی به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن که بیشتر از ناحیه تقاضای مسکن است، صرفا حمایت از بخش تقاضای مسکن موثرتر است.