تحلیل‌های نادرست درباره وام‌های جدید خرید مسكن

گروهی از فعالان ساختمانی و البته كارشناسان مسكن، بدون آن كه نسخه كارگشا برای خلاصی از ركود مسكن ارایه كنند، مناسب‌ترین تصمیم بانكی در مقطع فعلی كه منجر به تصویب افزایش سقف وام بدون سپرده خرید مسكن شده است را زیر سوال می‌برند و آن را در تحریك بازار برای عزیمت به فاز رونق، بی‌اثر ارزیابی می‌كنند.

شورای پول و اعتبار اخیراً و در پی اعلام بسته ضد ركودی دولت، با افزایش سقف تسهیلات خرید مسكن از محل اوراق و حساب ممتاز بانك مسكن موافقت كرد.بر این اساس سقف وام اوراق مسكن از 45 میلیون تومان كنونی به 70 میلیون تومان در تهران، 60 میلیون تومان در شهرهای بزرگ و مراكز استان و 50 میلیون تومان در شهرهای كوچك افزایش پیدا كرده است.

تسهیلات جدید در مقایسه با گذشته، بیشترین قدرت پوشش مالی متقاضیان خرید مسكن را دارد و با توجه به سطح به ثبات رسیده قیمت مسكن، بهتر از هر ابزار دیگری می‌تواند طرف تقاضا را برای خرید مسكن تحریك كند.اما در روزهای اخیر برخی انبوه سازان و برخی كارشناسان این حوزه اعلام كرده‌اند: تسهیلات جدید خرید مسكن تاثیری بر ركود ندارد.

یك عضو هیات مدیره تشكل انبوه‌سازان در این باره با بیان این‌که وام 60 میلیون تومانی معادل 20 تا 25 درصد قیمت مسکن در تهران است، این رقم را برای خانه‌دار شدن متقاضیان موثر ندانست.این انبوه ساز اظهار کرد: متوسط قیمت مسکن در تهران متری 4 میلیون تومان و در شهرستان‌ها متری 2.5 میلیون تومان است، لذا ارقام 60 میلیون و 50 میلیون تومان وام بانکی فاصله‌ قابل ملاحظه‌ای با قیمت یک دستگاه آپارتمان در حد الگوی مصرف دارد.

وی با اشاره به افزایش وام 35 میلیون تومانی خرید مسکن به 60 میلیون تومان در تهران، 50 میلیون تومان در مراکز استان‌ها و 40 میلیون تومان در شهرهای کمتر از 200 هزار افزود: در کشورهای توسعه‌یافته بین 70 تا 80 درصد قیمت مسکن را وام می‌دهند؛ در حالی که در ایران با وجود مصوبه‌ی اخیر شورای پول و اعتبار و افزایش وام خرید مسکن از 35 به 60 میلیون تومان این رقم 20 تا 25 درصد قیمت خانه را پوشش می‌دهد.

عضو هیات مدیره تشكل انبوه‌سازان کشور اظهار کرد: قبل از مصوبه شورای پول و اعتبار نیز وام‌های 60 میلیون تومانی تصویب شده بود اما با توجه به صحبت بانک‌ها مبنی بر کمبود منابع، اجرا نمی‌شد که شاید با مصوبه اخیر که بر الزامی شدن این مساله تاکید دارد این مشکل حل شود.

مرتضوی با بیان این‌که وام باید حداقل 50 درصد قیمت مسکن را پوشش دهد، گفت: پیشنهاد انبوه‌سازان به بانک مسکن و بانک مرکزی برای پرداخت تسهیلات 100 میلیون تومانی در تهران و 90 میلیون تومانی در شهرستان‌ها با قابلیت انتقال به خریدار می‌تواند تا حدودی راه خرید مسکن را هموار کند.

وی هم‌چنین پرداخت 10 میلیون تومان برای ارتقای بهره‌وری و صنعتی‌سازی را در کاهش مصرف انرژی و صرفه‌جویی در پرداخت یارانه انرژی که هم‌اکنون به دولت تحمیل می‌شود موثر دانست.

عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان کشور تاکید کرد: اگر تسهیلات 100 و 90 میلیون تومانی به انبوه‌سازان پرداخت شود متقاضیانی که به دلیل ناتوانی از چرخه تقاضا خارج شده‌اند به بازار برمی‌گردند. البته کاهش سود بانکی نیز باید مورد توجه قرار گیرد و دولت با همان مدل بافت‌های فرسوده که میزان 11 درصد بهره بانکی را به صورت یارانه پرداخت می‌کند این مساله را در میزان سود به ساخت و ساز آزاد نیز اختصاص دهد.

این انبوه ساز در شرایطی از سقف تسهیلات جدید خرید مسكن سخن می‌گوید كه امكان تركیب وام خرید با وام 10 میلیون تومانی جعاله را در محاسبات خود لحاظ نكرده است و از همه مهمتر، نوع بانك عامل پرداخت كننده این وام را نیز در تحلیل‌های خود نیاورده است.

مصوبه‌ای كه اردیبهشت امسال از جانب شورای پول و اعتبار برای پرداخت وام 60 میلیونی خرید مسكن اعلام شد، برای همه بانك‌های دولتی و خصوصی به جزء بانك مسكن بود. این مصوبه تا كنون به دلیل آنچه بانك‌ها كمبود منابع داخلی برای وام دهی پرداخت می‌كنند، اجرایی نشده است.

اما مصوبه جدیدتر این شورا، به بانك مسكن اجازه می‌دهد همین وام 60 میلیونی را از محل انتشار اوراق تسهیلات مسكن به متقاضیان پرداخت كند.بانك مسكن در حال حاضر ماهانه 400 تا 600 میلیارد تومان اوراق مسكن منتشر و در فرابورس توزیع می‌كند؛ بنابراین این بانك برخلاف سایر بانك‌ها، از آمادگی كامل برای پرداخت وام جدید 60 میلیونی برخوردار است.

تفاوت دیگر وام 60 میلیونی بانك مسكن با مصوبه مربوط به سایر بانك‌ها، به پیش‌قدم شدن بانك مسكن در پرداخت این تسهیلات برمی‌گردد.بانك مسكن بیش از یكسال است كه پیگیر افزایش سقف تسهیلات اوراق مسكن بود و بنابراین مصوبه شورای پول و اعتبار، حالت تكلیفی برای این بانك ندارد.

با این حال مدیر ابزارهای نوین مالی فرابورس ایران در این زمینه اعلام كرده است: اوراق تسهیلات مسکن تا زمانی که مصوبه رسمی افزایش میزان وام از سوی بانک مسکن ابلاغ شود با همان شرایط و قیمت قبلی به فروش می‌رسد.

علیرضا توکلی در خصوص تاثیر افزایش وام مسکن بر قیمت اوراق تسهیلات گفت: با توجه به مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش میزان وام مسکن منتظر هستیم تا سیاست‌های جدید این مصوبه رسما از سوی بانک مسکن اعلام شود تا تصمیمات لازم در خصوص شرایط اوراق تسهیلات گرفته شده و در چارچوب این مصوبه تغییرات صورت گیرد.

مدیر ابزارهای نوین مالی فرابورس ایران افزود: در حال حاضر رسما اتفاق خاصی در قیمت اوراق تسهیلات مسکن رخ نداده و بازار این اوراق بر اساس اخبار و شایعات حرکت می‌کند و قیمت را تغییر می‌دهد بنابراین تا زمانی که رسما این مصوبه ابلاغ نشود افزایش قیمت قابل دفاع نیست.

وی با بیان این که در حال حاضر اوراق تسهیلات مسکن با همان قیمت و شرایط قبلی به فروش می‌رسد، در خصوص احتمال افزایش قیمت این اوراق به دلیل افزایش میزان وام مسکن گفت: در گذشته نیز با افزایش وام مسکن محدودیت‌هایی در اوراق تسهیلات مسکن اعمال شد که آن محدودیت‌ها همچنان پابرجا بوده و اگر با افزایش پیدا کردن وام مسکن شوک جدیدی به بازار وارد شود قطعا اقدامات لازم در این خصوص صورت می‌گیرد.به گفته توکلی، تا زمانی که بانک مسکن مصوبه رسمی در خصوص افزایش میزان وام مسکن را ابلاغ نکند اوراق تسهیلات مسکن با همان قیمت و شرایط به فروش می‌رسد.

بر اساس این گزارش؛ اظهارات مدیر ابزارهای نوین مالی فرابورس ایران در حالی است که قیمت اوراق تسهیلات مسکن که مدت ها به دلیل رکود حاکم در بخش مسکن و کاهش احتمالی نرخ سود سپرده بانکی روند نزولی به خود گرفته و تا محدوده 61 هزار تومان افت کرده بود، از هفته گذشته و بعد از اظهارات مربوط به جهش اقتصادی روند صعودی خود را آغاز کرد و مجددا به محدوده 70 هزار تومان برگشت.اوراق تسهیلات مسکن اوراقی است که متقاضیان استفاده از انواع تسهیلات مسکن باید در ازای هر 500 هزار تومان، یک برگه حق تقدم تسهیلات مسکن خریداری کرده و به بانک مسکن ارائه کنند، یعنی برای دریافت وام 45 میلیونی مسکن باید 90 ورقه حق تقدم تسهیلات خریداری شود.