نبض تابستانی در بازار مسکن

تغییر و تحولات بازار مسکن شهر تهران طبق آخرین گزارش رسمی بانک مرکزی که از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور برداشت شده است، نشان می دهد: در شهریور امسال متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های املاک شهر تهران 3 میلیون و 910 هزار تومان (39.1 میلیون ریال) بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1.5 درصد افزایش و 2 درصد کاهش پیدا کرده است.

در ماه مورد گزارش تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 12.9 هزار واحد مسکونی رسیدکه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1.6 و 15.5 درصد کاهش نشان می دهد.

در شهریورماه سال 1394 از میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 77.6 میلیون ریال به منطقه 3 و کمترین آن با 20.9 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است.این گزارش که صرفا مربوط به معاملات مسکن شهر تهران و نه سایر شهرهاست، از ادامه رکود تا ابتدای نیمه دوم امسال خبر می دهد.

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در شهریورماه سال 1394 حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا 5 سال ساخت با سهم 54.1 درصد بیشترین حجم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده اند . سهم مزبور در مقایسه با شهریورماه سال 1393 ، 1.1 واحد درصد کاهش نشان می دهد.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در شهریور ماه سال 1394 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 13.2 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 ، 2 و 15 به ترتیب با سهم 8.7 ، 8.1 و 6.7 درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. شایان ذکر است 67.1 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفاً مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5 ، 4 ، 2 ، 15 ، 10 ، 14 ، 8 ، 11 ، 7 و 18 ) بوده و 12 منطقه دیگر تنها 32.9 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.

در شهریورماه سال 1394 ، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکو نی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران 39.1 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1.5 درصد افزایش و 2 درصد کاهش نشان می دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 3 معادل 4.9 درصد و بیشترین کاهش قیمت به منطقه 19 معادل 7.1 درصد تعلق دارد.

در شش ماهه نخست سال 1394 ، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 72.5 هزار واحد مسکونی بالغ گردید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 20 درصد کاهش نشان می دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران 38.6میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 1.3 درصد کاهش نشان می دهد.توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در شهریورماه سال 1394حاکی از آن است که در شهر تهران دامنه قیمتی " 25 الی 30 " میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم 14 درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده و دامنه های قیمتی " 20 الی 25 " و " 30 تا 35 میلیون ریال به ترتیب با سهم 13.1 و 12.4 درصد، در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در این ماه 28.6 درصد از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با قیمت بیش از 45 میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا اختصاص داشته است. شایان ذکر است توزیع حجم معاملات به گونه ای بوده است که در حدود 61.7 درصد واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی 39.1میلیون ریال معامله شده اند.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در شهریورماه سال 1394 نشان می دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای " 60 تا 70 " متر مربع معادل 15.9 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای " 50 تا 60 " و " 70 تا 80 " متر مربع به ترتیب با سهم 15.7 و 13.1 درصدی در رتبه های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 57.9 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

در شهریورماه سال 1394 توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که واحدهای مسکونی با ارزش " 100 تا 130 " میلیون تومان با سهم 11.4 درصد در میان دامنه های قیمتی مورد بررسی، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده اند. واحدهای دارای ارزش " 130 تا 160 " و" 160 تا 190 " میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم 10.1 و 8.9 درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در شهریورماه سال 1394 حدود 48.1 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 220 میلیون تومان اختصاص داشته است و 6.2 درصد از واحدهای مسکونی معامله شده نیز ارزشی بیش از 980میلیون تومان داشته اند.

حجم معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران در شش ماهه اول سال جاری، 20 درصد کاهش نسبت به دوره مشابه سال قبل را تجربه کرد. بخشی از این کاهش در ماه های مذکور متاثر از فضای حاکم بر اقتصاد کلان به ویژه انتظارات فعالان بازار نسبت به تعیین تکلیف مذاکرات هسته ای بوده است. با این حال با مشخص شدن نتایج مذاکرات هسته ای و کاهش ناطمینانی های متصور در فضای اقتصاد کلان در نتیجه گشایش های حاصله در تعاملات بین المللی کشور و نیز تصمیمات اخیر شورای پول و اعتبار در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن و ارتقاء قدرت خرید مسکن خانوارها (رفع محدودیت اعطای تسهیلات خرید توسط سایر بانکها و همچنین تاسیس حساب صندوق پس انداز مسکن یکم بانک مسکن)، بهبود و رونق نسبی معاملات بازار مسکن در ماه های آتی دور از انتظار نمی باشد.