تحولات بازار مسكن در ماه میانی تابستان

در میانه تابستان امسال 7 درصد از معاملات خرید مسكن در تهران به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ٢٢٠ میلیون تومان اختصاص داشت و نزدیك 10 درصد از خریداران مسكن، آپارتمان‌هایی با ارزش بیش از ٩٨٠ میلیون تومان خریداری كردند.

بنا بر اعلام بانک مرکزی و گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در مردادماه سال ١٣٩٤» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، در مردادماه سال ١٣٩٤، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 3 میلیون و 850 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0.3 و 2.8 درصد کاهش نشان می‌دهد. در ماه مورد گزارش تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 13.1 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11.6 و 3.2 درصد رشد نشان می‌دهد.

در مردادماه سال ١٣٩٤ از میان مناطق ٢٢ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 7 میلیون و 760 هزار تومان به منطقه یك و کمترین آن با 2 میلیون و 200 هزار تومان به منطقه ١٨ تعلق داشته است.

حجم معاملات مسکن

در مردادماه سال ١٣٩٤، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 13 هزار و 100 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 3.2 درصد افزایش نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در مردادماه سال ١٣٩٤ حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا ٥ سال ساخت با سهم 52.8درصد بیشترین حجم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده اند. سهم مزبور در مقایسه با مردادماه سال ١٣٩٣ رقمی معادل 2.7 واحد درصد کاهش نشان می‌دهد.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در مردادماه سال ١٣٩٤حاکی از آن است که از میان مناطق ٢٢ گانه شهر تهران، منطقه ٥ با سهم 13 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ٢ ،٤ و ١٥ به ترتیب با سهم 9.3،7.9و6.2 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. شایان ذکر است 68 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفاً مربوط به ١٠ منطقه شهر (بهترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ١ ،٧ ،٨ ،١٤ ،١٠ ،١٥ ،٢ ،٤ ،٥ و ١٨) بوده و ١٢ منطقه دیگر تنها 32 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

تحولات قیمت مسکن

در مردادماه سال ١٣٩٤، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 3 میلیون و 850 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0.3 و 2.8 درصد کاهش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ١٩ (معادل 3درصد) و بیشترین کاهش قیمت به منطقه ٢٢ (معادل 6.3 درصد) تعلق دارد.

در مردادماه سال ١٣٩٤ از میان مناطق ٢٢ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 7 میلیون و 670 هزار تومان به منطقه ١ و کمترین آن با 2 میلیون و 200 هزار تومان به منطقه ١٨ تعلق داشته است.

در پنج ماهه نخست سال ١٣٩٤، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 59 هزار و 700 واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 20.9 درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 3 میلیون و 850 هزار بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 1.2 درصد کاهش نشان می‌دهد.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در مردادماه سال ١٣٩٤ حاکی از آن است که در شهر تهران دامنه قیمتی «٢٥ الی ٣٠» میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم 14 درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی «٢٠ الی ٢٥» و «٣٠ تا ٣٥» میلیون ریال به ترتیب با سهم 14 و 12 درصد، در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در این ماه 28 درصد از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با قیمت بیش از ٤٥ میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا اختصاص داشته است. شایان ذکر است توزیع حجم معاملات به‌گونه‌ای بوده است که در حدود 61 درصد واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی معامله شده‌اند.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در مردادماه سال ١٣٩٤ نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای «٦٠ تا ٧٠» متر مربع معادل 17 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای «٥٠ تا ٦٠» و «٧٠ تا ٨٠» متر مربع به ترتیب با سهم 15 و 13 درصدی در رتبه های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ٨٠ متر مربع، 58 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

در مردادماه سال ١٣٩٤ توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که واحدهای مسکونی با ارزش ١٠٠ تا ١٣٠ میلیون تومان با سهم 11 درصد در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش ١٣٠ تا ١٦٠ و١٦٠ تا ١٩٠ میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم 11 و 9 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مردادماه سال ١٣٩٤ حدود 49 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ٢٢٠ میلیون تومان اختصاص داشته است و 10 درصد از واحدهای مسکونی معامله شده نیز ارزشی بیش از ٩٨٠ میلیون تومان داشته‌اند.

تحولات اجاره بهای مسکن

بررسی روند تحولات اجاره‌بها و ترکیب آن (رهن و اجاره) بیانگر تاثیرپذیری مستقیم آن از تغییرات قیمت مسکن و نرخ تورم است. البته دامنه تغییرات قیمت مسکن متاثر از شکاف عرضه و تقاضـای مسـکن، هزینـه‌هـای تولید(ساخت) و تقاضای سفته‌بازی است و تحولات در این بازار با سـپری شـدن دوره چنـد سـاله رکـود بعضـاً بـا افزایش‌های شدید قیمتی همراه است، در حالیکه دامنه تحولات اجاره‌بها، به دلیل ارتباط مسـتقیم اجـاره بهـای مسکن با تقاضای مصرفی مسکن (مسکن به عنوان سرپناه)، سـطح عمـومی درآمـد مسـتاجران و فقـدان تقاضـای سفته‌بازی در بخش اجاره مسکن و همچنین التزام طرفین قرارداد اجاره بـه رعایـت مفـاد قـرارداد در طـول دوره اجاره، شدید نیست؛ بر این اساس با توجه به محدود بودن تحولات اجاره بها، آثار تغییرات قیمت مسکن با وقفه و به تدریج در بازار اجاره ظاهر می‌شود.

در مردادماه سال ١٣٩٤ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسـبت بـه مـاه مشـابه سال قبل به ترتیب 11 و 13 درصد رشد نشان می‌دهد. شاخص اجاره بهای مسکن تحت تـاثیر ماهیـت قراردادهـای اجاره مسکن که غالباً یکساله تنظیم می‌شوند و البته تحت تاثیر تحولات قیمت مسکن در سال‌های اخیر، روند افزایشـی خود را ادامه داده است اما میزان افزایش در سال جاری كمتر از سال‌های اخیر بوده است.بانك مركزی معتقد است: با کاهش نا اطمینانی‌های موجود در فضای اقتصاد کلان، معاملات بازار مسکن در ماه‌های آتی بهبود پیدا می كند.