۴۵ میلیون تومان وام مسکن؛چند...!؟

بازار فروش اوراق تسهیلات خرید مسكن در شرایط كنونی، از هر نظر برای تقاضای مصرفی، مناسب ارزیابی می‌شود.قیمت اوراق مسكن ركورد ارزانترین نرخ فروش طی یكسال اخیر را ثبت كرده و هزینه خرید اوراق 45 میلیون تومانی به كمتر از 6 میلیون و 500 هزار تومان رسیده است.

اوراق تسهیلات مسکن اوراقی است که متقاضیان استفاده از انواع تسهیلات مسکن باید در ازای هر 500 هزار تومان، یک برگه حق تقدم تسهیلات مسکن خریداری و به بانک مسکن ارائه کنند. مهم‌ترین عامل تاثیرگذار بر قیمت (تسه)ها را می‌توان در سیاست‌های دولت مبنی بر افزایش سقف تسهیلات مسکن و رونق بخشیدن به این بخش دانست؛ به‌طوری که در سال 92 با افزایش وام مسکن زمینه‌ افزایش شدید قیمت اوراق فراهم شد، اما پس از این رشد قیمت‌های هیجانی با اقدامات شرکت فرابورس به منظور به حداقل رساندن سفته‌بازی‌ها، تقاضای واقعی وارد این بازار شد و قیمت‌ها متعادل شدند. به این ترتیب، اوراق مزبور که تابستان سال گذشته به قیمت‌های بیش از 100 هزار تومان نیز رسیده بودند، در شرایط فعلی بین 70 تا 75 هزار تومان نوسان می‌کنند.

بر اساس آمار، در چهار ماه ابتدای امسال عددی معادل یک هزار میلیارد تومان اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس ایران پذیرش شده و از سوی دیگر از شهریور سال گذشته مقدار تقاضا در این حوزه کاهش یافته و قیمت‌ها تعدیل شده است. گزارش‌های آماری بیانگر آن است که در سه ماه ابتدای امسال، 24 هزار و 800 نفر برای دریافت اوراق تسهیلات مسکن مراجعه کرده و یک هزار و 117 میلیارد تومان وام دریافت کرده‌اند.اگر بخواهیم دلیل تداوم کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن را واکاوی کنیم باید فزونی عرضه نسبت به تقاضا را دلیل اصلی کاهش قیمت اوراق در 8 ماه گذشته بدانیم، ضمن اینکه به دلیل رکود حاکم در بخش مسکن، ارزش معاملات این اوراق در سال جاری با کاهش مواجه شده و در بهار امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته 27 درصد کاهش یافته است.

سال گذشته، حجم عرضه اوراق 23 درصد كمتر از تقاضا بود اما امسال نه تنها این معادله برابر شده كه در برخی ماه‌های ابتدایی سال، میزان اوراق موجود در فرابورس از تقاضای خرید آن بیشتر شد.با این حال حجم تقاضای خرید اوراق تسهیلات خرید مسكن در حال حاضر 18 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل كاهش پیدا كرده است كه این خود ناشی از ركود معاملات مسكن می‌تواند باشد.

هم اكنون نرخ سود تسهیلات بانک مسکن از 15 به 16 درصد رسیده است که با خرید این اوراق در محدوده 70 هزار تومان، رقمی که برای اوراق پرداخت شده است، از مبلغ وام کم شده و با محاسبه قسط‌هایی که بابت بازپرداخت وام لحاظ می‌شود، کمتر از 20 درصد سود توسط سرمایه‌گذار پرداخت خواهد شد که در مقایسه با دیگر وام‌های بانکی همچنان جذابیت‌های خود را برای متقاضیان دارد. البته این نکته را باید در نظر داشت که در شرایطی که قیمت به 100 هزار تومان رسیده بود، با احتساب رقمی که بابت خرید اوراق کسر می‌شد سود21.6‌درصدی تعلق می‌گرفت که شاید برای عده‌ای ازمتقاضیان به صرفه نبود.

كارشناسان می‌گویند: آنچه در حال حاضر باعث تعدیل و ارزانی قیمت اوراق مسكن شده از یك طرف به راه اندازی صندوق تسهیلات خرید مسكن یكم در بانك مسكن مربوط می‌شود و از طرف دیگر، خاموش شدن شایعه‌ها و جو روانی ناشی از انتظار برای افزایش سقف وام مسكن است.

در طول سال گذشته، مذاكرات وزارت راه و شهرسازی و بانك مركزی برای افزایش سقف وام خرید مسكن و راه اندازی صندوق پس انداز مسكن، در هر ماه باعث شكل گیری یك شایعه در بازار وام می‌شد و بلافاصله بر قیمت اوراق اثر می‌گذاشت.در آن زمان این تصور وجود داشت كه سقف تسهیلات اوراق مسكن قرار است افزایش پیدا كند و همین شایعه باعث ورود تقاضای سفته‌بازانه به بازار فرابورس برای خرید حجیم اوراق و احتكار آن به قصد فروش در زمان افزایش سقف، شد!

اما در حال حاضر چون كه تكلیف سقف وام خرید مسكن روشن شده، تقاضای سفته بازی در بازار وجود ندارد یا به كمترین حد رسیده است.مطابق مصوبه شورای پول و اعتبار، اعطای تسهیلات مسکن به دارندگان حساب پس‌انداز مسکن یکم با شرایط خاص و پس از یک سال سپرده‌گذاری انجام می‌شود. علاوه بر این، شورا ممنوعیت اعطای تسهیلات مسکن توسط تمامی بانک‌های دولتی و خصوصی از محل منابع‌شان تا سقف 60 میلیون تومان برای هر واحد مسکونی را لغو کرد. بنابراین حداقل تا سال آینده سقف تسهیلات مسکن 60 میلیون تومان خواهد بود که این رقم با سقف تسهیلات فعلی بانک مسکن برای زوج‌های جوان برابری می‌کند. ولی باید توجه داشت که سود این تسهیلات تا 21 درصد بوده و ممکن است بازپرداخت سنگینی را برای گیرندگان آن به دنبال داشته باشد.

علاوه بر این تاکنون بانک‌های تجاری به دلیل مشکلاتی که در منابع خود دارند برای ارائه این تسهیلات اقدام نکرده‌اند و با این اوصاف انتظار نمی‌رود تغییری را در میزان تسهیلات پرداختی تا پایان سال جاری شاهد باشیم.

اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن با مدت اعتبار دوساله توسط بانک مسکن منتشر می‌شود که خریداران باید به مهلت انقضای آن توجه داشته باشند تا دچار ضرر و زیان نشوند.در حال حاضر سطح پایین قیمت مسكن و وجود فایل انبوه فروش در بنگاه‌ها، شرایط را برای متقاضیان مصرفی مهیا كرده است.در این میان، قیمت فروش اوراق تسهیلات خرید مسكن نیز نسبت به قبل، مناسب شده است.

كارشناسان به متقاضیان توصیه می‌‌كنند، در خریدهایشان بیش از این تاخیر اعمال نكنند و از ثبات نسبی موجود در قیمت‌ها بهره برداری موثر داشته باشند.با اوراق 45 میلیون تومانی خرید مسكن، میتوان نزدیك به 10 متر مربع بنای مسكونی در تهران خریداری كرد به این علت كه حدود 6 میلیون تومان از این اوراق صرف خرید آن می‌شود و با مابقی آن امكان خرید مسكن فراهم می شود.

در حال حاضر متوسط قیمت مسكن در تهران متر مربعی 4 میلیون تومان است.همچنین زوج های جدید فاقد مسكن نیز با دریافت 60 میلیون اوراق تسهیلات مسكن، می توانند حدود 13 مترمربع بنای مسكونی را صاحب شوند.قیمت اوراق مسكن بعید است جهش یا افزایش قابل ملاحظه ای پیدا كند.هم اكنون قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی در كانال 70 هزار تومان مهار شده است.