ملک رونق می گیرد...!؟

دو پیش بینی رسمی و بین المللی درباره نحوه حرکت موج اصلی نقدینگی در اقتصاد ایران مطرح است که برمبنای هر دو محتوا، بازار معاملات مسکن از نیمه دوم امسال مقصد تقاضای مصرفی و سرمایه ­گذاری قرار می­ گیرد به گونه­ ای که حرکت پول به سمت این بازار باعث رونق معاملات ملک و مسکن می­ شود و این بخش پیشران را از رکود دو ساله خارج می­ کند.

اولین پیش ­بینی متعلق به کارشناسان اقتصادی است که پایگاه اطلاع­رسانی وزارت راه و شهرسازی با استناد به مجموعه تحلیل­ های این گروه از کارشناسان، اعلام کرده است: بسیاری از کارشناسان اقتصادی معتقدند نزدیک به هشت هزار میلیارد تومان نقدینگی سرگردان و بی‌هدف در دست مردم وجود دارد که با توجه به رکود بسیاری از بازارهای زودبازده و کاهش نرخ سود بانکی، این حجم از پول در خانه‌ها نگهداری می‌شود اما با دریافت علایم مثبت از بازار مسکن، احتمال دارد روانه این بازار شود.

افت قابل توجه قیمت اونس طلای جهانی از یک سو و از سویی نیز بازار بورس و سرمایه که پس از شوک جهشی کوتاه‌مدت روز بعد از توافق هسته‌ای، مجددا به روند نزولی شاخص‌ها بازگشته اند باعث شده بورس‌بازان و دلالان این روزها با حجمی از پول‌های سرگردان و بی‌هدف در دست، به دنبال بازاری برای سرمایه ­گذاری بلندمدت و کسب عایدی حساب شده از اصل سرمایه خود باشند.

در این میان، تعدیل نرخ تورم و نبود چشم انداز جهش قیمت ها، مزیت سفته بازی کوتاه مدت در بازارهای زود نقد شونده را سلب کرده و نگاه­ ها را متوجه بازار ملک کرده است.

یکی از بازارهایی که در ایران سال‌ها این آرزو را برآورده می‌کرد، بازار مسکن بود که در دو سال اخیر به دلیل فرو رفتن در رکود، دیگر جولانگاه دلالان محسوب نمی‌شود؛ از محسنات خروج دلالان از بازار مسکن، ورود خریداران و مصرف‌کنندگان واقعی این کالا در دو سال اخیر بود که توانستند با استفاده از ترکیدن حباب قیمتی مسکن که در دولت قبل با استفاده از جوسازی شایعه‌ای از سوی دلالان و نبود نظارت دولت ایجاد شده بود، خانه‌دار شوند.

بسیاری بر این اعتقادند حال که بازارهای ارز،‌ طلا و بورس حداقلی از سود را برای سرمایه‌گذاران موقتی و زودگذر (دلالان) به همراه ندارند، بار دیگر بازار مسکن عطش آرام‌نشدنی دلالان را برطرف خواهد کرد اما با توجه به نظارت گسترده وزارت راه و شهرسازی بر بازار مسکن برای جلوگیری از ایجاد بازار غیر حساب شده و سفته‌بازانه مسکن، دلالان در پی آنند تا به گونه‌ای خزنده و نامحسوس بازار خانه‌های زیر ۷۰ متر را در اختیار بگیرند. افزایش سقف تسهیلات مسکن به ۸۰ میلیون تومان در تهران هم دلیل مضاعفی است تا سفته‌بازان و دارندگان وجوه بی‌هدف، خود را برای قبضه بازار مسکن در نیمه دوم امسال آماده کنند؛ ‌چراکه با توجه به برخی اقدامات بانک مسکن برای انتقال امتیاز حساب مسکن جوانان به حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم و احتمال آغاز اعطای تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی خرید مسکن از بهمن‌ماه، بازار خانه‌های زیر ۷۰ متر رونق کم‌نظیری می‌یابند که اگر این رونق هدایت نشود، به گرانی مسکن خواهد انجامید.

همچنین بسیاری از انبوه‌سازان به دلیل ناتوانی در بازاریابی و پیش‌فروش ساختمان‌های نیمه‌تمام خود و نظارت وزارت راه و شهرسازی بر اجرای کامل قانون پیش‌فروش مسکن با هدف حفظ اموال مردم، ساخت و ساز را نیمه‌کاره رها کرده‌اند که با توجه به تعلق گرفتن وام ۸۰ میلیون تومانی حساب مسکن یکم به این واحدها، امید به تکمیل و ساخت بناهای نیمه‌کاره افزایش یافته است. بسیاری از دلالان از حالا برای عرضه این واحدها به متقاضیان و خریداران خانه‌اولی برنامه‌ریزی کرده‌اند و حتی گفته می‌شود بخشی از وجوه سرگردان و بی‌هدف دلالان و سفته‌بازان به انبوه‌سازان واگذار شده تا به نوعی هم قانون پیش‌فروش ساختمان را دور بزنند ـ بی‌آنکه واگذاری این وجوه که با هدف تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره به انبوه‌سازان انجام شده، بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود ـ و هم بناهای نوساز که احتمال فروش آنها در مراحل اولیه رونق بازار مسکن بیشتر از ساختمان‌های قدیمی‌ساز است را رزرو کرده باشند.

با وجود این هشدارها مبنی بر احتمال کوچ سرمایه‌گذاران موقت به بازار مسکن، بسیاری از اقتصاددانان و کارشناسان اقتصاد مسکن از گسیل شدن این وجوه به بخش تولید مسکن استقبال می‌کنند؛ عمده ناراحتی آن ها از دلال‌بازی در بازار خانه‌ها و آپارتمان‌های موجود (قدیمی‌ساز) است که با توجه به کاهش قدرت خرید مردم، فعلا امکان سرمایه‌گذاری دلالان در این نوع خانه‌ها وجود ندارد؛ چرا که قاعدتا صبر دلالان و سفته‌بازان کمتر از 6 ماه است و اگر بدانند بازاری تا بیش از این مدت جوابگو نیست، سرمایه‌های سرگردان را به بازارهای موازی (ارز و سکه و طلا) هدایت می‌کنند.

ضمن آنکه کارشناسان اقتصادی معتقدند اگرچه نظارت فعلی دولت در خصوص جلوگیری از سفته‌بازی و دلالی در جامعه با هدف انتقال سرمایه‌های مردم به تولید و همچنین تنظیم نرخ سود سپرده بانکی برای تکمیل این هدف‌گذاری دولت، کار موثری از سوی دولت یازدهم محسوب می‌شود، اما معتقدند اقدامات سلبی کافی نیست و باید همزمان اقدامات ایجابی نیز برای تحقق این هدف انجام داد؛ مهم‌ترین این اقدامات ایجابی و حمایتی، اعطای وام و تسهیلات با سود همتراز با نرخ رشد تورم یا حتی کمتر از آن به فعالان اقتصادی تولیدی (تولیدکنندگان) و انبوه‌سازان مسکن است تا بتوانند کالای خود را با قیمت تمام‌شده پایین و حاشیه سود بالاتر از سود بازارهای غیر تولیدی (ارز، سکه، طلا، سود سپرده بانکی و بورس) به بازار عرضه کنند؛ در این صورت است که می‌توان امیدوار بود از این راه ۸ هزار میلیارد تومان نقدینگی سرگردان بی‌هدفی که اقتصاددانان همواره در خصوص مضرات آن برای اقتصاد ملی هشدار می‌دهند، به تولید بازگردانده شود. با این توضیح که ساخت و ساز مسکن می‌تواند تا ۳۰۰ نوع صنعت و تولید هزاران محصول صنعتی را که در سال‌های اخیر به محاق رفته‌اند، به چرخه تولید بازگرداند.

با این حال، یک پایگاه بین المللی تحلیل اقتصادی کشورها، اخیراً درباره تاثیر توافق هسته ای بر بازار مسکن ایران، در گزارشی اعلام کرد: آن دسته از فعالان اقتصادی که در ماه‌های آتی نمی‌توانند در بازارهای پول و ارز و سکه و حتی بورس به عایدی مطلوب ناشی از سرمایه‌گذاری خود دست یابند، به بازار املاک روی می‌آورند و این موجب بروز فشارهای تورمی در این بخش خواهد شد. از طرفی ناظران انتظار دارند که حجم عرضه نقدینگی طی فصل‌های آینده با سرعت بیشتری در ایران رشد کند چون دارایی‌های بلوکه شده ایران آزاد خواهد شد و با توافق هسته‌ای خطرات سیاسی کاهش و فضای کسب‌و‌کار بهبود می‌یابد و در این فضا، سرمایه‌گذاری‌ها متوجه بازارهای بلندمدتی همچون ملک و مسکن می‌شود.