معرفی رقبای بازار مسکن

خریداران آپارتمان‌های مسکونی تهران طی بهار امسال،بین 3.3 تا 4 درصد زیان کرد‌ند.گزارش‌های حاصل از آمارهای رسمی نشان می‌دهد:نرخ بازدهی خرید مسکن در فصل اول امسال، منفی شد؛ به طوری که در فاصله ابتدای سال 94 تا پایان خرداد ماه، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران از 4 میلیون و 234 هزار تومان به حدود 4 میلیون و 90 هزار تومان نزول کرد و3.3درصد در این فاصله زمانی، کاهش یافت. به این ترتیب اگر چه خریداران مسکن در سال گذشته، نه زیان کردند و نه سود –بازدهی یک‌سال 93 بازار ملک صفر بود- اما در سه ماه اول امسال، از ارزش اسمی دارایی‌های ملکی کاسته شده و زیان متوجه این بازار شده است.

بازار مسکن به لحاظ رتبه‌بندی نرخ بازدهی 5 بازار اصلی، در بهار امسال، بیشترین زیان را به سرمایه‌گذارانش ارائه کرد و آخر شد. بازار پول – سپرده‌گذاری بانکی- در بهار امسال در صدر بالاترین بازدهی مثبت، قرار گرفت و نرخ سود 5 درصدی به سرمایه‌گذاران داد. بازار سرمایه نیز با بازدهی 2 درصد مواجه شد. اما در بازار ارز و سکه و مسکن، به ترتیب زیان حدود 2 درصدی، زیان 2.6 درصدی و زیان 3.3 درصدی طی سه ماه اول 94 به ثبت رسید.

تغییرات فصلی قیمت مسكن از ابتدای سال ۱۳۹۰ تا پایان بهار سال ۱۳۹۴ در شهر تهران حاكی از آن است كه قیمت مسكن از بهار سال ۱۳۹۲ با ثبات نسبی مواجه شده و در حدود ۴۰ میلیون ریال به ازای هر متر مربع دارای نوسانات اندك تا سه میلیون ریال بوده است. مقایسه نرخ رشد قیمت مسكن با تورم عمومی نیز نشان می‌دهد كه از بهار ۱۳۹۲ نرخ رشد قیمت مسكن همواره پایین‌تر از نرخ رشد تورم بوده؛ در نتیجه می‌توان گفت قیمت حقیقی مسكن كاهش یافته است.بنابر این گزارش بیشترین قیمت به ترتیب متعلق به مناطق ۱، ۳، ۲ و ۶ و كمترین قیمت متعلق به مناطق ۱۸، ۱۷، ۲۰ و ۱۹ است.

روند فصلی تعداد معاملات ثبت شده واحدهای مسكونی در شهر تهران حاكی از این است كه در فصل زمستان سال گذشته تعداد معاملات واحدهای مسكونی افزایش و در پی آن در فصل بهار (به دلیل تعطیلات فروردین ماه) تعداد معاملات تاحدودی كاهش می‌یابد. بر این اساس تعداد معاملات ثبت شده در شهر تهران در بهار سال جاری نسبت به فصل زمستان سال قبل حدود ۱۹ و یک دهم درصد كاهش یافته است. همچنین تعداد معاملات در فصل بهار سال جاری نسبت به بهار سال ۱۳۹۳ نیز حدود ۲۲ و نیم درصد كاهش و به عدد ۳۴ هزار و ۶۹۶ رسیده است.

توزیع واحدهای مسكونی معامله شده در شهر تهران بر حسب سن بنا در دامنه‌های مختلف نشان می‌دهد كه بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسكونی نوساز با عمر كمتر از ۵ سال (با سهم بیش از ۵۳ درصدی) و كمترین تعداد معاملات نیز در واحدهای مسكونی با عمر بیش از ۲۰ سال (با سهم ۶ درصدی) صورت پذیرفته است.مقایسه تعداد معاملات صورت پذیرفته در فصل بهار ۹۴ نسبت به سال گذشته نشان می‌دهد كه در تمامی دامنه‌های سنی، تعداد معاملات كاهش یافته است كه بیشترین میزان كاهش مربوط به دامنه بنا با عمر كمتر از ۵ سال ( ۲۴ درصد) است.

توزیع واحدهای مسكونی بر حسب متراژ نشان می‌دهد كه بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسكونی با مساحت ۵۰ تا ۷۰ مترمربع (۳۴ درصد) ثبت شده و در اكثر موارد با افزایش متراژ واحدها، تعداد معاملات نیز كاهش یافته است.در بهار ۱۳۹۴ نسبت به بهار ۱۳۹۳ در همه سطوح، تعداد معاملات كاهش یافته و بیشترین كاهش مربوط به واحدهای مسكونی با مساحت كمتر از ۵۰ مترمربع (با كاهش حدود ۲۶ درصدی) و كمترین كاهش مربوط به واحدهای مسكونی با مساحت بالای ۱۷۰ مترمربع (۱۷ درصد) بوده است.

كاهش۶۳ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی تهران نسبت به بهار ۹۲

بررسی تعداد پروانه‌های ساختمانی شهر تهران حاكی از این است كه پس از طی یك روند كاهشی از بهار سال ۱۳۹۲، تعداد واحدهای مسكونی در پروانه‌های ساختمانی در فصل بهار ۱۳۹۴ و دو فصل قبل از آن در حدود ۲۰ هزار واحد مسكونی ثابت و دركمترین میزان خود بوده‌اند؛ به طوری كه در فصل بهار ۱۳۹۴، نسبت به بهار ۱۳۹۳ و ۱۳۹۲ به ترتیب حدود ۲۴ و ۶۳ درصد كاهش یافته است.

در طی سال‌های گذشته بیش بر ۴۰ درصد از واحدهای مسكونی در پروانه‌های ساختمانی صادره در شهر تهران جایگزین واحدهای تخریبی شده‌اند و در واقع به واحدهای موجود اضافه نمی‌شوند.

آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در كلیه مناطق شهری بر اساس آخرین اطلاعات نیز حاكی از این است كه هر چند پس از طی یك روند نزولی در آمار واحدهای مسكونی در پروانه‌های ساختمانی، در فصل پاییز و زمستان ۱۳۹۳ تا حدودی این آمار افزایش یافته است ولی واحد مسكونی در پروانه‌های ساختمانی در فصل زمستان ۱۳۹۳ نسبت به زمستان ۱۳۹۲ و ۱۳۹۱ به ترتیب حدود ۳۰ و ۴۴ درصد كاهش یافته است.

برای سنجش میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسكن از شاخص سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید توسط بخش خصوصی در مناطق شهری بهره گرفته می‌شود. بررسی نرخ رشد سرمایه‌گذاری صورت گرفته در بخش مسكن توسط بخش خصوصی در مناطق شهری كشور به قیمت ثابت بر اساس آخرین اطلاعات منتشر شده نشان می‌دهد كه سرمایه‌گذاری كل در بخش مسكن در مناطق شهری در همه فصول سال ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ نسبت به فصول مشابه سال قبل عموماً دارای نرخ رشد منفی بوده است؛ به طوری كه این سرمایه‌گذاری در ۹ ماهه اول سال ۱۳۹۳ نسبت به ۹ ماهه اول سال ۱۳۹۲ و ۱۳۹۱ به ترتیب حدود ۴ و ۸ درصد كاهش یافته است.

برای سنجش ارزش افزوده بخش مسكن، از دو متغیر ارزش افزوده ساختمان‌های اجرا شده توسط بخش خصوصی و ارزش افزوده خدمات مستغلات، خدمات حرفه‌ای و تخصصی استفاده شده است.بررسی میزان رشد اجزاء تولید ناخالص داخلی نشان می‌دهد كه با وجود بهبود نرخ رشد اقتصادی از منفی ۶ و ۸ دهم درصد در سال ۱۳۹۱ به منفی یک و ۹ دهم درصد در سال ۱۳۹۲ و حدود ۳ درصد در سال ۱۳۹۳، نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان توسط بخش خصوصی در سال‌های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ به ترتیب منفی ۷ و نیم و منفی ۲ و یک دهم درصد و نرخ رشد ارزش افزوده خدمات مستغلات، خدمات حرفه‌ای و تخصصی نیز در دو سال مذكور به ترتیب منفی ۳ و منفی ۴ درصد بوده است.

در شرایط رکود کنونی، که قیمت مسکن ثابت شده و کمی هم میل به سمت کاهش دارد، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشوردر مورد تاثیر افزایش وام خرید و ساخت مسکن برای خروج از رکود بازار گفت: افزایش وام مسکن در بازه زمانی کوتاه مدت تاثیری بر قیمت مسکن نخواهد داشت و قیمت مسکن تا یک سال آینده تغییری نخواهد کرد.

حسام عقبایی تصریح کرد :وضعیت اقتصادی و بازار مسکن به سمتی رفته که تقاضا بیش از عرضه در کشور است و چون توازن در عرضه و تقاضا در طی سال های گذشته در کشور وجود نداشته است شاهد رشد قیمت مسکن در سالهای اخیر بودیم.رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به تاثیر مثبت و موثر افزایش تسهیلات خرید مسکن در رونق اقتصاد کلان و ورود سرمایه‌ها به بازار مسکن خاطرنشان کرد: یکی از راهکارهای افزایش قدرت خرید مردم ارایه تسهیلات برای خرید مسکن است.

وی تصریح کرد:در شش ماه دوم سال 93 با کاهش تولید روبرو بودیم که ارایه وام باعث رونق مسکن می شود.عقبایی ادامه داد:با توجه به اینکه قیمت متوسط هر متر مربع زمین در تهران 4 میلیون تومان است پیشنهادی ارایه کردیم که مبلغ وام در شهرهای بزرگ افزایش یابد تا مردم قدرت خرید داشته باشند.