پیش بینی جهش مسکن در آخر ٩۴

راه‌حل جلوگیری از افزایش جهشی قیمت مسکن در پایان امسال و ابتدای سال آینده، کمک به طرف عرضه مسکن با استفاده از حمایت از سرمایه‌گذاران نیمه‌تمام با اعطای تسهیلات برای تکمیل ساختمان‌های نیمه‌تمام است.

نتایج یك بررسی درباره چشم انداز بلندمدت بازار مسكن با محوریت «اوضاع عرضه» نشان می‌دهد: بازار مسکن شامل دو مؤلفه عرضه و تقاضاست که برای پیش‌بینی آینده این بازار باید هر دوی آنها را همزمان مورد سنجش و تجزیه و تحلیل قرار دارد. از این رو، سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن، شامل سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع‌شده، نیمه‌تمام و تکمیل‌شده است، كه منظور از سرمایه‌گذاری شروع‌شده، پایان مرحله اخذ پروانه ساخت و اجرای پروژه تا مرحله فونداسیون است که البته در این بخش رشد کاهشی یا نزول سرمایه‌گذاری طی ماه‌های اخیر را شاهد بوده‌ایم.همچنین منظور از سرمایه‌گذاری نیمه‌تمام ساختمانی، سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن و سپس رها کردن آن در مرحله نازک‌کاری به دلیل کمبود منابع مالی سازنده یا سرمایه‌گذار است که در این بخش رشد فزاینده‌ای را شاهد بوده‌ایم.

بنابراین با لحاظ کردن این شاخص‌ها، کاهش عرضه مسکن در امسال و سال آینده پیش‌بینی می‌شود و از طرفی هم با موج فزاینده تقاضای مسکن روبه‌رو خواهیم بود که بخشی از آن نیاز انباشته سال گذشته است.

تحقیقاتی كه توسط پروانه اصلانی كارشناس اقتصاد مسكن انجام شده است، همچنین نشان می‌دهد: هر چند احتمال افت یا ثبات بازارهای رقیب و موازی مسکن در پی توافق هسته‌ای وجود دارد اما بازار ارز (دلار) در دوران پساتحریم ثابت مانده و از نوسان شدید دور می‌شود. بازار سهام (بورس) نیز جذابیت خود را از دست داده که با تداوم افت شاخص کل بازار بورس، بسیاری از سرمایه‌گذاران در بازار سهام، سرمایه خود را خارج کرده‌اند. از طرفی سود سپرده‌های بانکی نیز با احتمال کاهش مجدد در امسال یا سال آینده روبه‌رو خواهند بود. با این تفاصیل، سرمایه‌های سرگردان مردم و بورس‌بازان و دلالان به سمت مسکن سرازیر می‌شود که با توجه به کاهش عرضه در صورت عدم برنامه‌ریزی ممکن است از نیمه دوم سال ۹۴ بازار با افزایش قیمت ملک مواجه شود.

به گفته اصلانی راه‌حل جلوگیری از افزایش جهشی قیمت در پایان امسال و ابتدای سال آینده کمک به طرف عرضه با استفاده از حمایت از سرمایه‌گذاران نیمه‌تمام با اعطای تسهیلات برای تکمیل ساختمان‌های نیمه‌تمام آنهاست. ضمن اینکه وجود تعداد زیادی خانه لوکس خالی در تهران، دردی از مشکل کمبود عرضه مسکن درمان نمی‌کند.وی با اشاره به نوسان خفیف قیمت مسکن در اردیبهشت و خرداد امسال خاطرنشان کرد: با این وجود به دلیل افتتاح حساب پس‌انداز مسکن یکم و استقبال مردم از وام ۸۰ میلیون تومانی خرید مسکن، شتاب این افزایش کنترل شد.

کارشناس اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه متقاضیان سپرده‌گذاری در حساب پس‌انداز مسکن یکم باید یک سال پس از افتتاح حساب و سپرده‌گذاری ۴۰ میلیون تومانی، تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی دریافت کنند گفت: مقدار زیادی از نقدینگی سرگردان مردم در بانک مسکن ذخیره شد و همین امر زهر تورم را گرفت.

اصلانی در پاسخ به این پرسش که مردم خانه بخرند یا مغازه و سوددهی کدام نوع املاک بیشتر است؟ معتقد است: قطعا سودآوری در بخش مسکن بیشتر است. چون املاک تجاری در حال حاضر در همه شهرهای ایران بیشتر از نیاز مردم ساخته شده و از سویی نیز تورم به هسته سخت خود رسیده که به کاهش قدرت خرید و درآمدهای مردم دامن می‌زند و درنتیجه کسب و کارهای فروشندگی رونق کمتری یافته‌اند. بنابراین املاک تجاری با کاهش اقبال در خرید یا اجاره روبه‌رو هستند اما مردم از راه‌های مختلف برای خرید مسکن تلاش می‌کنند.وی ادامه داد: عمده سودآوری، سرمایه‌گذاری در مسکن مصرفی کوچک است و سرمایه‌گذاران به سمت خرید و فروش واحدهای مسکونی کمتر از ۷۰ متر جذب می‌شوند.

تحلیلگر بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که خرید مسکن با هدف فروش در آینده بهتر است یا با هدف اجاره اظهار کرد: اجاره‌داری از نگهداری خالی مسکن با هدف فروش و دلالی جذاب‌تر است. چراکه با کاهش سود سپرده‌های بانکی، اگر موجران خانه‌های خالی خود را با رهن (پول پیش) کمتر و اجاره‌بهای بیشتری به مستأجران بدهند، قطعا سود بیشتری از سپرده‌گذاری در بانک به دست خواهند آورد.

براساس بررسی‌های میدانی، بازار مسكن در شروع تابستان امسال وارد سومین سال ركودی خود شد و همچنان این بازار درگیر کاهش خرید و فروش و نبود سرمایه گذاری است به طوری که مسئولان این بخش از کاهش بیش از ۷۰ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی خبر می‌دهند که این روند در سال‌های آینده می‌تواند فاصله میان عرضه و تقاضا را افزایش دهد در حالی که هم اکنون هم بازار مسکن با کمبود عرضه مواجه است.

این در حالی است که در سال گذشته برخی کارشناسان از رونق بازار مسکن در سال ۹۴ خبر می‌دادند. آنان معتقد بودند که رکود مسکن به انتها رسیده و متقاضیانی که در دوسال گذشته وارد بازار مسکن نشده بودند، دوباره به این بازار برمی‌گردند که همین موجب رونق بازار مسکن می شود اما با گذشت بیش از سه ماه از آغاز سال ۹۴، هنوز خبری از رونق در بازار نیست.

در واقع، بازار مسکن که تحت تاثیر سیاست‌های پولی و مالی دولت و افزایش قیمت‌ها در سال ۹۱، دچار رکود شده، بسیاری از مشاغل را تحت تاثیر خود قرار داده است به نحوی که بازار مصالح ساختمانی هم با رکود مواجه شده و کارگران بسیاری بیکار شده‌اند اما همچنان بخش مسکن با رکود عمیقی درگیر است و تغییری در شرایط ایجاد نشده است.در این باره انبوه سازان می‌گویند: بازار مسكن برای خارج شدن از ركود، نیاز به تسهیلات بانكی ارزان قیمت دارد كه البته به رغم تصویب این موضوع در جلسه اردیبهشت ماه شورای پول و اعتبار، هنوز پرداخت آن شروع نشده است.

سرمایه‌گذاران ساختمانی می‌گویند: هنوز رکود مسکن تمام نشده است و متقاضیان که به نظر می‌رسد پس از یک دوره دو ساله رکود وارد بازار شوند هنوز هم تمایلی به بازار مسکن ندارند.افزایش هزینه‌های تولید هم موضوع دیگری است که باید مورد توجه قرار گیرد و تا وقتیکه نقدینگی در بخش مسکن وجود ندارد، سرمایه گذار وارد نمی‌شود به دلیل اینکه واحدهایی که قبلا هم ساخته روی دستشان مانده است.