دامنه پرداخت وام ٨٠ میلیون تومانی محدود می شود؟

بانک مسکن در دستورالعملی که قرار است برای نحوه پرداخت تسهیلات خرید مسکن صندوق پس انداز یکم، تهیه و به بانک مرکزی ارایه کند، تصمیم گرفته برای آپارتمان های مشمول وام های 80 و 60 و 40 میلیون تومانی، یک شرط اصلی وضع کند.

بر این اساس بانک مسکن در نظر دارد با توجه به سهمیه محدود سالانه 84 هزار فقره ای وام های صندوق یکم، به گونه ای این تسهیلات را پرداخت کند که حداکثر بهره وری ممکن از این منابع در جهت رونق دو طرفه در بازار مسکن بدست می آید.به این منظور مقرر شده تسهیلات خرید مسکن صندوق پس انداز یکم فقط به آپارتمان های نوساز تعلق بگیرد.پیش بینی می شود بانک مرکزی که بیشترین دغدغه را در بحث وام خرید بابت تبعات احتمالی و تورمی آن دارد، با این پیشنهاد بانک مسکن موافقت کند.

در این صورت، همانطور که در مصوبه شورای پول و اعتبار برای صندوق پس انداز یکم، یک شرط کلیدی برای سمت تقاضای این وام ها تعیین شده –این وام ها فقط به خانه اولی ها یعنی کسانی که تاکنون فاقد مسکن بوده و ازدواج کرده اند- در قالب دستور العمل اجرایی پرداخت وام ها، برای سمت عرضه نیز شرط نوساز بودن واحد مسکونی وضع خواهد شد.

با این شرایط، بواسطه ممنوعیت پرداخت وام های ارزان قیمت خرید مسکن به آپارتمان های چندسال ساخت و دست دوم، سمت عرضه و سازنده ها –بساز و بفروش ها و سرمایه گذاران ساختمانی- تشویق خواهند شد ساخت و سازهای جدید انجام دهند یا اینکه ساختمان های نیمه تمام را زودتر تکمیل کنند.

تسهیلات صندوق پس انداز یکم به دو دلیل شامل سقف زیاد وام و همچنین نرخ سود پایین، نسبت به سایر تسهیلات خرید مسکن که قرار شده سایر بانک ها پرداخت کنند، دارای مزیت است.

وام 80 میلیونی صندوق یکم که در تهران پرداخت می شود دارای سود 14 درصد است و اقساط آن حدود یک میلیون و 100 هزار تومان است. این تسهیلات با توجه به هزینه اجاره نشینی در پایتخت که برای یک آپارتمان 50 متری حدود یک میلیون تومان در ماه است، مناسب و جذاب محسوب می شود.

آنچه باعث شده دولت و بانک مرکزی و همچنین بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن صندوق یکم، شرط و شروطی را برای دو سمت عرضه و تقاضا تعیین کنند به محدودیت منابع مالی سیستم بانکی و همچنین بضاعت مالی فوق العاده محدود دولت برای تامین مالی صندوق مربوط می شود.

صندوق پس انداز مسکن در همه جای دنیا معمولاً با کسری مواجه می شود به این معنی که بانک راه انداز صندوق باید مبلغی علاوه بر اصل سپرده متقاضی را وارد صندوق کرده تا پس از طی مدت مشخصی سپرده گذاری بتواند وام مورد نظر را به متقاضی پرداخت کند.

در صندوق یکم پیش بینی شده است 40 میلیون تومان متقاضی و معادل آن را بانک مسکن وارد کنند تا پس از یکسال 80 میلیون تومان وام پرداخت شود.بانک مسکن قرار است منابع مورد نیاز را از محل استمهال خط اعتباری مسکن مهر تامین کند و چون این منابع محدود است، به ناچار بانک مرکزی سهمیه سالانه 84 هزار فقره ای را برای پرداخت تسهیلات صندوق یکم تعیین کرده است.

این در حالی است که تعداد خانه اولی ها در سال های 94 و 95 و 96 حداقل 800 هزار خانوار خواهد بود که از این تعداد، چیزی در حدود 300 هزار خانوار متقاضی مسکن –مابقی متقاضی اجاره مسکن- هستند و علی القاعده همین حجم 300 هزار نفری نیاز به وام صندوق یکم پیدا خواهند کرد.

بنابراین از هر 4 متقاضی وام، فقط یک نفر مجاز به دریافت وام می شود که این عدم توازن بین عرضه و تقاضای وام باعث ضربه به آرامش و پایداری بازار مسکن و خرید و فروش امتیاز تسهیلات خواهد شد.

در سال گذشته صاحبان مسكن‌مهر، مبلغی معادل 2671 میلیارد تومان طی 12 ماه، بابت قسط وام‌هایشان به بانك مسكن پرداخت كردند اما چون حدود 400 هزار واحد جدید طی یك‌سال اخیر افتتاح شد و روند بهره‌برداری از مسكن‌مهر در سال جاری نیز شدت خواهد گرفت، پیش‌بینی می‌شود منابع حاصل از بازپرداخت وام‌های مسكن‌مهر در سال جاری به حداقل 3500 میلیارد تومان برسد كه البته هنوز كفاف تامین اعتبار 300 هزار فقره وام خرید برای پوشش 100 درصدی نیاز بانكی خانه‌اولی‌ها را نخواهد داشت.

برای رفع این چالش براساس پیشنهاد بانک مسکن با توجه به اینكه منابع وام خرید مسكن خانه‌اولی‌ها محدود و به مراتب كمتر از تعداد متقاضیان واجدشرایط است، بهتر است به جای سقف‌گذاری برای تعداد تسهیلات خرید مسكن، برای سمت عرضه، شرایط خاص تعریف شود به این معنی كه فقط گروهی از آپارتمان‌های موجود در بازار فروش، مشمول وام‌های صندوق پس‌انداز یكم شوند تا به واسطه این مدل تنظیم بازار، اثر تحریك‌كننده وام بر «عرضه مسكن در استطاعت خانه‌اولی‌ها» تقویت شود. البته در پیشنهاد اولیه بانك مسكن برای راه‌اندازی صندوق پس‌انداز «یكم» نیز حدود 150 هزار فقره وام 40، 60 و 80 میلیون تومانی در هر سال تعریف شده بود كه اگر چه نصف نیاز بالقوه بود اما در مقایسه با آنچه الان تعیین شده، دو برابر بود.

کارشناسان در این مقطع با تایید طرح بانک مسکن برای پرداخت وام خرید به آپارتمان های نوساز و از دور خارج کردن سایر واحدهای مسکونی از دامنه تسهیلات صندوق یکم، توصیه می کنند: برای جلوگیری از رانتی شدن توزیع تسهیلات 80 میلیونی خرید مسکن در تهران، 60 میلیونی در شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت و 40 میلیونی در سایر شهرها، بهتر است پرداخت این نوع وام های خرید به آپارتمان‌های نوساز كوچك‌متراژ و میان‌متراژ انجام شود چرا كه همین طراحی مسیر برای گزینش واحدهای مشمول، در عمل میزان وام مورد نیاز را تا حدودی تعدیل و برابر منابع مالی صندوق خواهد كرد. در قالب راه‌حل دوم كه غلامرضا سلامی مشاور وزیر راه و شهرسازی آن را مطرح کرده است و اجرای آن را باعث تضمین اهداف پیش بینی شده در طرح راه اندازی بازار رهن مسکن می داند، تسهیلات خرید مسكن خانه‌اولی‌ها می‌تواند از مسیر پیش‌فروش و حساب‌ امانی، پرداخت شود. در این مدل، مشاركت مالی پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده باعث تزریق منابع مضاعف به صندوق یكم و در نتیجه امكان پرداخت تعداد بیشتری تسهیلات می‌شود.