وام جدید خرید مسکن به چه کسانی تعلق می گیرد؟

شب گذشته شورای پول و اعتبار بالاخره با درخواست دو سال پیش وزارت راه و شهرسازی برای افزایش درست و درمان سقف وام خرید مسکن موافقت کرد و اجازه راه اندازی نوع جدیدی از صندوق پس انداز مسکن را در بانک مسکن صادر کرد.

آنچه در این جلسه به تصویب رسید، طرحی بود که عباس آخوندی از روز اول وزارتش در دولت یازدهم، آن را از بانک مرکزی برای گره گشایی قفل خرید مصرفی مسکن مطالبه کرده بود.براساس مصوبه دیشب شورای پول و اعتبار که از ماحصل چندین دور نشست مشترک مسولان وزارت اقتصاد، وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی، بدست آمد، بانک مسکن اجازه پیدا کرده یک صندوق پس انداز تحت عنوان صندوق پس انداز یکم راه اندازی کند و در قالب آن، به خانه اولی ها یعنی کسانی که ازدواج کرده اند اما فاقد سابقه مالکیت مسکن هستند، تسهیلات خرید پرداخت کند.

تسهیلات خرید مسکن مصوب صندوق پس انداز یکم در سه سقف 40 میلیون تومان، 60 میلیون تومان و 80 میلیون تومان تعریف شده است که به ترتیب در شهرهای زیر 200 هزار نفر جمعیت، شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت و تهران قابل پرداخت است.

مشمولان این تسهیلات را خانه اولی ها تشکیل می دهند و نرخ سود آن 14 درصد و مدت زمان بازپرداخت نیز حداکثر 12 ساله تعریف شده است.آنچه در شورای پول و اعتبار به تصویب رسیده نتیجه نامه نگاری سال گذشته وزیر راه و شهرسازی و رئیس کل بانک مرکزی خطاب به رئیس جمهور بود که از وی درخواست تامین اعتبار دولتی برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن در استطاعت میان درآمدها را مطرح کرده بودند.

اکنون در قالب مصوبه شورای پول و اعتبار، اقساط ماهانه این سه نوع وام حداکثر یک میلیون و 100 هزار تومان پیش بینی شده است که با توجه به هزینه اجاره بهای مسکن در تهران، رقم مناسبی خواهد بود.در حال حاضر هزینه اجاره مسکن حدود یک میلیون و 400 هزار تومان است به این ترتیب اقساط وام جدید خرید مسکن از توان مالی وام گیرنده ها برمی آید.

دولت برای تامین مالی صندوق پس انداز یکم، از محل بازگشت اقساط وام های مسکن مهر، قرار است اقدام کند.

در این صندوق متقاضیان سپرده گذاری مبلغی به اندازه نصف وام ها را باید برای مدت یکسال سپرده گذاری کنند و دو سوم دیگر از محل استفاده مجدد از خط اعتباری اولیه مسکن تامین خواهد شد.سال گذشته با مجوز دولت و بانک مرکزی، 5 هزار میلیارد تومان از خط اعتباری 50 هزار میلیارد تومانی مسکن مهر استمهال شد و اکنون قرار است این رقم به مدت 7 سال مجدداً استمهال شود تا بانک مسکن با استفاده از آن بتواند منابع لازم برای پرداخت وام خرید مسکن را تامین و پرداخت کند.

متن مصوبه سه شنبه شب شورای پول و اعتبار به شرح زیر است:

1- حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم (خانه اولی‌ها) از محل سپرده‌گذاری واجدین شرایط با حداقل دوره انتظار یکسال جهت اعطای تسهیلات خرید مسکن از محل این حساب تشکیل می‌گردد.

1-1- سقف فردی تسهیلات خرید مسکن به خانه اولی‌ها از محل این طرح در «شهرتهران»، «شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر جمعیت» و «سایر مناطق شهری» به ترتیب به میزان 800، 600 و 400 میلیون ریال تعیین می‌گردد.

1-2- نرخ سود تسهیلات اعطایی از محل این حساب 14 درصد تعیین می‌گردد.

1-3- بانک مسکن در پذیرش سپرده‌گذاران و اعطای تسهیلات ملزم به‌رعایت تعادل منابع و مصارف حساب می‌باشد.

1-4- دوره باز پرداخت تسهیلات حساب صندوق پس انداز مسکن یکم حداکثر 12 سال می باشد.

تبصره 1: دستورالعمل اجرایی این مصوبه و نحوه تسهیم منابع در میان مناطق شهری توسط بانک مسکن تهیه و به تصویب بانک مرکزی خواهد رسید.

2- شورای پول و اعتبار ضمن لغو ممنوعیت اعطای تسهیلات خرید مسکن توسط بانکها ( لغو ماده 12 مجموعه سیاست‌های پولی، اعتباری و نظارتی نظام بانکی مصوب دی ماه 1390) موافقت نمود، امکان اعطای تسهیلات خرید و ساخت مسکن توسط کلیه بانک‌های دولتی و خصوصی از محل منابع خود در قالب سقف‌های ذیل فراهم گردد:

شهر تهران 600 میلیون ریال به ازای هر واحد مسکونی

شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر جمعیت 500 میلیون ریال به ازای هر واحد مسکونی

سایر مناطق شهری 400 میلیون ریال به ازای هر واحد مسکونی

تبصره: نرخ سود این تسهیلات براساس مصوبات شورای پول و اعتبار تعیین می‌گردد. اعطای تسهیلات ساخت با رعایت سقف مشارکت مدنی بانک‌ها (حداکثر80 درصد) خواهد بود.

بر اساس این گزارش، دو گروه متقاضی مسکن شامل خانه اولی ها و سایر متقاضیان بواسطه این مصوبه می توانند از حدود یک ماه دیگر که آیین نامه عملیاتی و اجرایی این مصوبات به بانک ها ابلاغ خواهد شد، برای دریافت وام های جدید خرید اقدام کنند.

خانه اولی ها هم می توانند از بانک مسکن یا سایر بانک ها، یکی از دو مدل وام های مصوب را دریافت کنند اما سایر متقاضیان یعنی کسانی که خانه دارند یا قبلا داشته اند و حالا می خواهند با استفاده از وام جدید، مجددا اقدام به خرید کنند، فقط مجاز خواهند بود از وام های خرید سایر بانک ها استفاده کنند.

وام صندوق یکم، به لحاظ نرخ سود، سقف ریالی و اقساط، شرایط فوق العاده بهتری نسبت به تسهیلات سایر بانک ها دارد.در مقابل وام خرید مسکن سایر بانک ها حاوی یک امتیاز ویژه نسبت به وام صندوق یکم است و آن عدم نیاز به سپرده گذاری یکساله است.در طول سال های آینده از آنجا که دوره رکود و تخلیه حباب قیمت مسکن به پایان رسیده و مسیر ملایم افزایش قیمت تا چند وقت دیگر شروع خواهد شد، ریسک سپرده گذاری یکساله برای دسترسی به وام خرید، کمی افزایش پیدا می کند و این احتمال وجود دارد که در فاصله سپرده گذاری تا دسترسی به وام، تحت تاثیر افزایش قیمت از قدرت تسهیلات کاسته شود.

با این حال، تسهیلاتی که از محل صندوق پس انداز یکم به دست متقاضیان مصرفی خانه اولی می رسد، صرفاً ارقام مصوبه سه سطحی نخواهد بود بلکه به آن باید اصل سپرده سپرده گذار و 10 میلیون تومان مبلغ جعاله را نیز اضافه کرد.

در این صورت، توان پوششی وام ها به حدود 43 درصد قیمت مسکن می رسد که طبق اعلام کارشناسان، این میزان قدرت بخشی به وام مسکن بعد از یک دوره دست کم 8 ساله فقر شدید توان خرید که ناشی از عدم تعدیل سقف وام متناسب با تورم شدید مسکن بود، تحول رو به جلو محسوب می شود.با این مصوبه، برداشت گام بعدی برای تقویت دوباره وام خرید تا سقف 50 درصد قیمت مسکن، راحت تر خواهد بود.