کف و سقف بنیادی «وساخت»

معرفی شرکت

سرمایه گذاری ساختمان ایران با نماد وساخت در بازار بورس تهران در بین فعالان شناخته شده است. این شرکت که دارای زیر مجموعه های متنوعی است با سرمایه 109 میلیارد تومانی در میان اهالی بازار شناخته شده است.

در ادامه نگاهی به ترکیب صاحبان سهام این شرکت خواهیم انداخت.

در ادامه به سراغ دارایی های متنوع این شرکت خواهیم رفت.

سبد سهام

مهم ترین دارایی های شرکت در بازار بورس معامله می شوند. این سهام اثر گذار را در نمودار دایره ای زیر به خوبی می توان مشاهده کرد ضمن آن که در این نمودار کلیه دارایی های غیر بورسی مانند تامین مسکن جوانان یکجا و با فرض ارزش گذاری با روش بهای تمام شده آورده شده است.

همانگونه که مشاهده می شود 53% ازکل ارزش سبد دارایی ها به بانک اقتصاد نوین اختصاص یافته است. شرکت های غیر بورسی با روش بهای تمام شده محاسبه شده اند.

درآمد سرمایه گذاری

بیش از نیمی از درآمد شرکت معادل 30 میلیارد تومان، از محل سود تقسیمی در مجمع بانک اقتصاد نوین تامین می شود این در شرایطی ست که سایر شرکت های غیر بورسی نیز سهم حدود 20 میلیارد تومانی در کسب درآمد این شرکت دارند. از مهم ترین شرکت های غیر بورسی می توان به تامین مسکن جوانان و تامین مسکن نوین اشاره نمود.

صورت های مالی

درآمد شرکت مطابق جدول فوق حدود 44% کاهش داشته است که این به دلیل فروش چند شرکت از جمله سرمایه گذاری اقتصاد نوین، شرکت سرمایه گذاری عمران و مسکن سازان ایران، نوسازی و ساختمان تهران و عمران و توسعه فارس بوده است که در سال جدید احتمالا رخ نخواهد داد لذا طبیعی ست که حدود 32 تومان از سودی که سال گذشته شناسایی شد، تکرار نخواهد شد و تعدیل منفی 71 درصدی را در EPS مشاهده کنیم.

ارزش گذاری

با توجه به ماهیت شرکت یکی از معتبر ترین روش ها محاسبه ارزش خالص دارایی یا NAV می باشد که در جدول زیر آورده شده است. NAV دوم بر اساس سهامداری میان مدت حداقل 3-6 ماهه منطقی ست و برای معامله گران کوتاه مدت می توان نزدیک بودن قیمت به قیمت تعادلی کنونی را مورد توجه قرار داد. باید توجه داشت که وابستگی به سهامی نظیر ثنوسا و ونوین می تواند سهم را دستخوش نوسانات مثبت و منفی نماید. باید افزود که شرکت ریسک ها و پتانسیل هایی دارد که در قالب چند نکته در ادامه مطالعه می فرمایید.

پتانسیل ها و ریسک ها

• تعدادی از پروژه های شرکت های فرعی راکد بوده که تخصیص بخشی از هزینه های مالی و اداری (عمدتاً سنواتی ) به حساب آن پروژه ها، بر اساس مبانی منطقی و یا رویه مشخص انجام نگرفته است. در این خصوص قابلیت بازیافت مبلغ 8 تومانی به ازای هر سهم شامل مخارج (33 میلیارد ریال هزینه های مالی، اداری و عمومی) که در سالهای قبل جهت آماده سازی 3 هکتار باقیمانده زمین پروژه مهر پردیس توسط شرکت نوسازی و ساختمان تهران صورت پذیرفته (بدلیل توقف پروژه) نامشخص می باشد.
• شرکت نوسازی و ساختمان تهران در سال 1382 اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت مدنی با شرکت عمران شهر جدید پردیس در خصوص ساخت واحدهای مسکونی در زمینی به مساحت 7.5 هکتار در شهر جدید پردیس موسوم به "پروژه مهر پردیس" نموده است. تاکنون 1،111 واحد تکمیل (معادل 112 هزار متر مربع زیر بنای مفید با تراکم حدود 185 درصد در 6 هکتار و معادل 67 درصد متراژ کل زمین) و به اشخاص ثالث به فروش رسیده و لیکن مبلغی از بابت تعهدات ناشی از تکمیل ساخت واحدهای باقیمانده به منظور تامین سهم الشرکه شرکت عمران و نوسازی شهر جدید پردیس، مطابق قرارداد پیش بینی نگردیده است.
• طبق توافق اولیه با سازمان مسکن و شهرسازی استان تهران (زیر مجموعه سازمان ملی زمین و مسکن) قدرالسهم شرکت نوسازی و ساختمان تهران از پروژه ظفر معادل 8،244 متر مربع تعیین گردیده، لیکن شرکت به دلیل تحمل مخارج مربوط به خرید مازاد تراکم و سایر هزینه های مرتبط با آن متراژ قابل فروش سهم خود را حدود 13.000 متر مربع پیش بینی نموده است. طبق صورتجلسه فی مابین نمایندگان سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت یاد شده، توافقات اولیه در خصوص تعیین قدرالسهم طرفین صورت پذیرفته، لیکن تاکنون توافقات مزبور به مرحله عمل درنیامده مضافاً اینکه مخارج متحمل شده در خصوص احداث پروژه بم از طریق واگذاری بخشی از سهم الشرکه سازمان مزبوردر پروژه ظفر تامین گردد که این امر، به دلیل عدم حصول توافق نهایی در خصوص قیمت پایه پروژه اخیرالذکر، تاکنون تعیین تکلیف نگردیده است.