شکوفایی بازار مسکن شاید همین نزدیکی

مهدیه کردی : در سالیان اخیر رکود اقتصادی بازارهای کشور از جمله مسکن را تحت تاثیر خود قرار داده است . مسکن همانند بسیاری از بازارهای موازی دیگر پس از رشد ناگهانی سال 92 که بسیاری تعبیر حباب بر روی آن گذاشتند شاهد افت شدید تعداد معاملات بود.

بر اساس تجربیات سنوات گذشته، پس از هر دوره رکود در بازار مسکن ، رشد ناگهانی قیمت مسکن را داشته ایم . با توجه به چشم انداز مثبت اقتصاد در سال آینده ، انتظار ذوب شدن یخ بازار مسکن و جهش قیمتی در این بازار ، چندان دور از انتظار نیست.

در این رابطه نظر چند کارشناس ارشد بازار مسکن را در خصوص رونق بازار مسکن جویا شدیم .

آنچه می‌خوانید چکیده ای از گفتگو با ناصر ذاکری مدیر سرمایه گذاری شرکت توسعه و عمران شاهد ، مصطفی دانایی مدیر مالی شرکت سرمایه گذاری مسکن شمال شرق ، و امیر نخعی کارشناس ارشد سرمایه گذاری شرکت بین المللی توسعه ساختمان می‌باشد.

سوال : وضعیت فعلی بازار مسکن رو چطور می بینید؟ با توجه به اینکه در سنوات گذشته بعد از هر دوره رکود ، جهشی داشته ایم ، پیش بینی شما از بازار مسکن در سال 95 چیست؟

مصطفی دانایی :

طولانی شدن رکود این دوره به دو دلیل عمده می باشد : کاهش قدرت خرید مردم به خاطر کمبود نقدینگی و انتظار کاهش قیمت ملک در بازار. تحلیل ها نشان می‌دهد با در نظر گرفتن ارزش زمانی پول و هزینه فرصت ، بهای تمام شده و درآمد حاصل از فروش پروژه های ساختمانی در نقطه سر به سر قرار دارند، و سرمایه گذاری در زمینه ساخت املاک اعم از مسکونی و تجاری سودی ندارد ؛ مگر آنکه زمینی در سنوات قبل خریداری شده و قیمت زمین با تورم رشد کرده باشد در این حالت نیز سود حاصل از ساخت املاک ناشی از تورم زمین بوده و در صورتیکه از بهای جایگزینی زمین در محاسبات استفاده کنیم چه بسا نتیجه عملیات با زیان نیز همراه باشد. بنابراین اگر شرایط با همین روند تداوم داشته باشد ، اکثر سازندگان خرد و برخی انبوه سازان از سرمایه گذاری جدید صرف نظر خواهند کرد و در نتیجه با کمبود عرضه مواجه خواهیم شد.

از آنجا که نیاز مصرفی در بازار وجود دارد و همچنین سیاست اعطای تسهیلات به انبوه سازان و متقاضیان خرید مسکن سبب تحریک تقاضا می شود و منطق بازار حکم می کند کاهش عرضه وافرایش تقاضا سبب تورم احتمالی در کل بازار مسکن در سال 95 شود و اولین سیگنال های افزایش قیمت مسکن منجر به هجوم سرمایه گذاران و نقدینگی سرگردان به سمت این بازار خواهد شد که این موضوع یک تقاضای کاذب و درنتیجه جهش قیمت مسکن را به دنبال خواهد داشت . مگر اینکه دولت راهکارهایی در نظر بگیرد که تا کنون نشانه هایی دال بر کاهش بهای عوامل تولید در بازار مسکن ندیده ایم. چنانکه در حال حاضر طبق ماده 59 و 77 قانون مالیات های مستقیم ، مالیات بر درآمد فروش واحدهای نوساز تا کنون 15% ارزش ملک بر مبنای دفترچه ارزش معاملاتی بوده است و از سال 95 ، این مالیات 25% سودخالص حاصل از عملیات ساخت و ساز خواهد شد. یعنی یک جهش حداقل 20 درصدی در بهای تمام شده برای انبوه سازان و سایر سازندگانی که بیش از یک واحد مسکونی در سال بفروش رسانند در صورتیکه زمین واحدهای ساخته شده در سال های گذشته خریداری شده باشد عملا 25% تورم مالیات اخذ خواهد شد به عنوان مثال در یکی از پروژه های شهر مشهد با قانون فعلی مالیات بردرآمد فروش 2000 متر مربع آپارتمان مسکونی تقریبا 26 میلیون ریال می شود درصورتیکه با توجه به تغییرات قانون مالیات های مستقیم این عدد بالغ بر 5،000 میلیون ریال خواهد شد . همچنین افزایش عوارض صدور پروانه و پایانکار توسط شهرداری ها نیز سبب افزایش بهای تمام شده ساخت گردیده است.

تاثیر این افزایش قیمت املاک را از ۲ جنبه میتوان مورد بررسی قرار داد: به لحاظ ساختار اقتصادی ضعیف کشور ، بدون تورم دچار رکود خواهیم شد و این رکود آسیب های اجتماعی زیادی از جمله بیکاری ایجاد خواهد کرد. حدودا 150 شغل به صورت مستقیم و 500 شغل غیر مستقیم در بازار مسکن نقش دارند، هر چند با افزایش بهای مسکن اقشار ضعیف جامعه با افزایش هزینه جاری دچار مشکلات بیشتری میشوند ؛ اما با رونق ساخت و ساز ، چرخه اشتغال تکمیل می‌گردد و تمام اقشار جامعه از این رونق بهره مند می‌شوند. به عبارت دیگر در شرایط رونق اقتصادی و اشتغال کامل ، آسیب تورم در بخش مسکن از شرایط فعلی کمتر خواهد بود.

ناصر ذاکری:

فعالیت‌های تولیدی در بخش مسکن کاهش داشته‌است، و تمایل چندانی به سرمایه‌گذاری در این بخش مشاهده نمی‌شود. در گذشته بخش عمده‌ای از تقاضای مسکن از جانب سرمایه‌گذاران بود و تقاضای واسطه‌ای یا سفته‌بازانه در این بازار شکل گرفته‌بود.

هرگاه نقدینگی در دست مردم وجود داشته‌باشد و شرایط سرمایه‌گذاری دیگری موجود نباشد، و یا هر زمان که سرمایه‌گذاران احساس کنند احتمال جهش قیمتی در بازار مسکن وجود دارد، نقدینگی به سمت این بازار جاری می‌شود. رکود فعلی تقاضای مسکن را کاهش داده‌است و به نظر نمی‌رسد در کوتاه‌مدت اتفاق خاصی در این بازار رخ دهد که موجب جهش قیمتی مسکن شود. /

سودآوری تولیدکنندگان مسکن از 3 محل است: 1- تبدیل مصالح ساختمانی به ساختمان و ارزش افزوده ناشی از آن

2- سرمایه‌گذاری روی ساختمان به عنوان دارایی و بهره‌مندی از سود ناشی از افزایش قیمت مسکن‌

3- صرفه اقتصادی ناشی از تغییر کاربری و اخذ پروانه ساخت و تراکم

در گذشته بیشترین سودآوری از محل تملک زمین و تبدیل آن به ساختمان و منتفع شدن از ارزش افزوده زمین در بلندمدت ‌بود. بنابراین افزایش سایر عوامل مؤثر بر قیمت تمام‌شده مسکن مانند حقوق و دستمزد بر قیمت مسکن چندان محسوس نبود. /

در 40 سال گذشته روند افزایش قیمت مسکن به شکل پلکانی و درعین‌حال متناسب با شاخص تورم بوده‌است. در چندسال اخیر به دلیل سیاست‌های دولت جهت مهار تورم و کمبود نقدینگی در بازار، طرح مسکن مهر، و... ارتباط بین قیمت مسکن و شاخص تورم کمی تغییر کرده‌است، و به نظر من با شرایط کنونی جهش قیمتی مانند جهش‌های گذشته در بازار مسکن نخواهیم‌داشت؛ مگر آنکه اتفاق خاصی در اقتصاد یا سیاست رخ دهد. انتظار می‌رود بازار مسکن با روند صعودی ملایمی رشد نماید. / بخشی از تقاضای بازار مسکن، سفته‌بازانه بوده‌است، و اگر سایر بازارها مانند بازار بورس به شکل مستمر و منطقی گسترش یابد، افزایش فرصت‌های سرمایه‌گذاری می‌تواند سرمایه‌های سرگردان را جذب نماید و دیگر جهش ناگهانی و حباب قیمتی در بازار مسکن نداشته‌باشیم.

امیر نخعی:

در حال حاضر بازار مسکن حضیض رکود را رد کرده است و عرضه و تقاضا اندکی افزایش داشته است، اما هنوز بازار مسکن از رکود خارج نشده است. در 4 دهه گذشته ، سال 94 ، از نظر اقتصادی سخت ترین سال در تمام بخش ها و صنایع بوده و این شرایط در بازار مسکن نیز اثرگذار بوده است. به خاطر کاهش درخواست پروانه ساخت و ساز و همین طور ناتوانی پیش فروش واحدهای مسکونی توسط سازندگان، عرضه کاهش داشته است.

با بهبود نسبی بازار پس از اجرای برجام، حجم معاملات واحدهای ساختمانی با متراژ کم به دلیل افزایش تقاضا ، افزایش داشته است و شاهد افزایش تحرکات در بخش ساخت و ساز هستیم.

انتظار میرود در سال 95 با افزایش تقاضا و افزایش قیمت مسکن روبرو شویم ، این رشد قیمتی ، متناسب با رشد بازار است و بازار مسکن جذاب تر خواهد شد ؛ ولی احتمالا جهش ناگهانی و شدید نخواهیم داشت. رشد سایر بازارهای سرمایه گذاری، نشان دهنده خروج نقدینگی از بانک ها و سرازیر شدن آن به سمت سایر بازارها است. بازار مسکن نیز از این نقدینگی ، بی نصیب نخواهد ماند.

سوال : راه حل پیش نهادی شما برای کمک به بازار مسکن و ایجاد رونق در آن بدون ایجاد مشکل برای اقشار مصرف کننده چیست؟

ناصر ذاکری:

بیماری خاصی در اقتصاد ما وجود دارد که بیشتر در حوزه تجارت املاک خود را نشان می‌دهد. توزیع نامناسب امکانات مالی سبب شده مسکن به کالای سرمایه‌ای برای عده‌ای تبدیل گردد. نتیجه این سرمایه‌گذاری، گرانی غیرمنطقی و سرسام‌آور زمین بوده‌است.

بازار سالم مستلزم کسب سود تولیدکننده از محل افزایش کارآمدی و صرفه در ساخت‌وساز است، نه تورم عوامل تولید و دلالی و تبدیل دارایی‌ها.

اگر در بازار مسکن نیز مانند سایر بازارها، تولید به شکل صنعتی و تخصصی توسط انبوه‌سازان صورت گیرد و سازندگان غیرحرفه‌ای از حوزه ساخت مسکن خارج شوند، هم هزینه‌های ساخت‌وساز کاهش می‌یابد و هم کیفیت ساخت بهبود خواهدیافت، بنابراین تولیدکننده و مصرف‌کننده هردو از این شرایط بهره خواهندبرد.   

مصطفی دانایی:

یکی از اهداف و آرزوهای دولت رونق در بازار مسکن بدون ایجاد تورم و آسیب به اقشار جامعه است. برای تحقق این هدف باید مسکن از شکل کالای جهت سوداگری خارج شود و تنها مصرف کنندگان واقعی در این بازار وارد شوند تقاضای واقعی مسکن هیچ گاه بازار را ملتهب نکرده و همیشه ورود پول های سرگردان به این بازار باعث تورم و نابسامانی آن شده است. شفاف سازی اقتصادی و اخذ مالیات از خرید و فروش املاک با جنبه سوداگری یکی از اقداماتی است که میتواند بخشی از این مشکل را مرتفع نماید . جهت دادن به ساخت و ساز به سمت انبوه سازی راهکار دیگری جهت نظم بخشیدن به بازار است. همچنین فراهم آوردن تسهیلاتی جهت نوسازی بافت های فرسوده شهرها نیز کمک قابل توجهی در جهت رونق بازار مسکن خواهد داشت هرچند سیاست های و مشوق هایی در این خصوص تدوین شده است اما کافی به نظر نمی رسد.

امیر نخعی:

تسهیلات خرید مسکن ، در شهرهای بزرگ خصوصا تهران ، جوابگوی نیاز خریداران نیست . با توجه به پیش بینی رشد قیمتی مسکن ، نیاز به افزایش میزان تسهیلات خرید مسکن ضروری به نظر می‌رسد. بهتر است دولت روشی را در پیش گیرد که بازار برای مصرف کنندگان جذابیت بیشتری پیدا کند.

اجرای قوانین مالیاتی مربوط به نقل و انتقالات از سال 95، میتواند جزء عوامل بازدارنده رشد بازار مسکن محسوب گردد. در این مورد هم باید تفاوت بین مصرف کنندگان و سرمایه گذاران لحاظ گردد.

سوال: زمان مناسبی برای خرید مسکن میباشد؟

مصطفی دانایی:

برای خرید مسکن زمان مناسبی است ، چرا که با توجه به شرایط ، افزایش قیمت مسکن در آینده ای نزدیک چندان دور از ذهن نیست.

ناصر ذاکری:

همچنان معتقدم در سال آینده جهش قیمتی نخواهیم‌داشت، قیمت مسکن در سال آینده روند صعودی ملایمی خواهدداشت؛ ولی خرید عجولانه مسکن را با این تصور که در چندماه آینده افزایش قیمت شدید خواهیم‌داشت، توصیه نمی‌کنم.

امیر نخعی :

تصور میکنم از ابتدای سال 95، قیمت مسکن با رشد ملایمی همراه باشد، بنابراین اکنون فرصت مناسبی برای خرید ملک می‌باشد.

سوال : با لغو تحریم ها ، آینده شرکت های ساختمانی را چطور پیش بینی میکنید؟

مصطفی دانایی :

در پاسخ به این از سه منظر می توان به موضوع نگریست :

اول اینکه با کم شدن هزینه های مبادله ای پول و انتقال دانش فنی به داخل کشور بهای تمام شده اقلام تشکیل دهند ساختمان کاهش یابد که این موضوع سبب می شود بهای تمام شده در شرکت های ساحتمانی کاهش یافته و سبب افزایش سودآوری شود . دوم اینکه با برداشتن تحریم ها امکان حضور انبوه سازان خارجی در کشور وجود دارد و با توجه به اینکه سرعت و کیفیت ساخت وساز توسط این شرکت ها بالاتر از شرکت های داخلی می باشد رقیب جدی برای شرکت های داخلی به شمار می روند و می توانند باعث کاهش سهم از بازار شرکت های داخلی شده و کاهش سودآوری را برای شرکت های داخلی در پی داشته باشد. و سوم اینکه آزاد شدن ارزهای بلوکه شده و پرداخت بدهی های معوق از سوی دولت می تواند یک جریان جدید نقدینگی را در کشور ایجاد کند که می تواند به رونق بازار مسکن نیز بیانجامد البته بررسی میزان اثر هرکدام از موارد فوق نیازمند تحلیل اطلاعات و داده های آماری می باشد

ناصر ذاکری:

وضعیت شرکت‌های ساختمانی در آینده، بستگی به نوع پروژه‌ها و ترکیب دارایی آنان خواهدداشت. احتمالاً ساختمان‌سازی رشد متوسطی خواهدداشت، ولی شرکت‌های ساختمانی همپای برخی صنایع که با لغو تحریم‌ها دچار گشایش می‌شوند و امکان افزایش صادرات را خواهندداشت، حداقل در فاز اول رشد نخواهندداشت.

البته گفتنی است با عنایت به افزایش قابل‌توجه فعالیت‌های گردشگری، ساخت‌وساز مرتبط با مجتمع‌های گردشگری و هتل‌ها رونق خواهدیافت.

همچنین شرکت‌های ساختمانی می‌توانند در شرایط جدید به سمت استفاده از فنآوری‌های جدید برای ساخت صنعتی مسکن و کاهش هزینه‌های تولید حرکت کنند.

  امیر نخعی:

در رفت و آمد سرمایه گذاران خارجی، شاهد اظهار تمایل آنان به سرمایه گذاری هم در حوزه ساخت و ساز و هم در زمینه سهام شرکت های ساختمانی و هم ورود تکنولوژی های جدید هستیم. این موضوع نوید بخش رشد صنعت ساختمان همپای سایر صنایع در آینده ای نزدیک است .